Купить и построить недвижимость на Бали иностранцу (самый актуальный гайд)!

Легализация 08 Ноября 2023
Купить и построить недвижимость на Бали

Купить? - Никак. Построить? - На время. Конец =)

статья

Это и шутка, и нет =)

СЕЙЧАС ОЧЕНЬ МНОГО ВОПРОСОВ ОТ ДЕВЕЛОПЕРОВ, НАЧИНАЮЩИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ, ИНВЕСТОРОВ, С НЕДОПОНИМАНИЕМ ПО ЭТОМУ ВОПРОСУ. Прямо очень много. А все из-за одного слова - ПОКУПКА/ПРОДАЖА.

Ну, не укладывается у нас =)

Что такое покупка недвижимости для иностранца?

Только слово, означающее буквально: “срочное приобретение права пользования и распоряжения объектом недвижимости”.

Срочное - значит "имеет срок". Этот срок может быть разным - 10, 20, 25, 30 лет, но не более 30 лет за один контракт в зависимости от схемы приобретения.

Подтверждением права собственности всегда выступает земельный сертификат. Это специальный документ, подтверждающий право владения + запись в гос реестре недвижимости на Ваше имя (или имя Вашей компании).

статья

Здесь первая страница земельного сертификата статуса Hak Milik. По этому статусу землей может владеть ТОЛЬКО ИНДОНЕЗИЕЦ.

Подробно популярные схемы владения я уже расписал здесь - https://bali-legal.com/land-on-bali.

Давайте разберемся в этом навсегда

Если Вы приобретаете недвижимость на Бали в собственность - это право владения В ТЕЧЕНИЕ ВСЕГО СРОКА ДЕЙСТВИЯ КОНТРАКТА НА ЗЕМЛЮ, на которой находится Ваша собственность.

Если на земле ничего не находится - то вы приобретаете право на владение участком земли. Ее можно перепродать, сдать в аренду, достраивать/сносить сооружения, строить новые и т.д.

Список прав также будет зависеть от схемы владения - https://bali-legal.com/land-on-bali.

Значит, в реальности недвижимость принадлежит Вам, но только на время. На бумаге, конечно, она принадлежит вам бессрочно, НО, если контракт на землю не будет продлен - Вам решать, как поступать со своим строением.

Хоть сносите, хоть оставляйте хозяину, хоть забирайте с собой на новый участок. Из-за этого, кстати, многие здесь так любят модульные конструкции, которые можно просто снять с участка и перенести на новый.

Минусы покупки недвижимости на Бали

1 - Купить в 4-5 раз дороже, чем арендовать

Для краткосрочных стратегий инвестирования или для постройки своего жилья - вариант не лучший, потому что за ПРИМЕРНО тот же набор прав на участок ВЫ ПОЛУЧАЕТЕ УЧЕТВЕРЕННУЮ СТОИМОСТЬ НАЧАЛЬНЫХ ЗАТРАТ.

Представим, что Вы хотите купить участок на 25 лет, построить на нем гестхаус на 5 номеров и сдавать номера в аренду.

ПОКУПКА

Ориентировочный чистый доход от аренды одного номера при посуточной аренде - 800 USD в месяц;
Заполняемость - 80% (очень позитивный сценарий);
Чистый доход от 5 номеров в месяц - 800*5*0,8 - 3 200 USD;
Стоимость купленного участка на 25 лет - 400 000 USD;
Стоимость строительства со всеми разрешительными документами (об этом ниже) - 100 000 USD.

Итого начальные затраты - 500 000 USD;
Годовая доходность бизнеса - 38 400 USD;
Окупаемость инвестиции - 13 лет;
Чистый доход за весь период владения - 460 000 USD.

(Все цифры взяты из реальных примеров и приблизительно соответствуют нижней планке рыночных цен на застройку и аренду).

АРЕНДА

Ориентировочный чистый доход от аренды одного номера при посуточной аренде - 800 USD в месяц;
Заполняемость - 80% (очень позитивный сценарий);
Чистый доход от 5 номеров в месяц - 800*5*0,8 - 3 200 USD;
Стоимость арендованного участка на 25 лет - 100 000 USD;
Стоимость строительства со всеми разрешительными документами (об этом ниже) - 100 000 USD.

Итого начальные затраты - 200 000 USD;
Годовая доходность бизнеса - 38 400 USD;
Окупаемость инвестиции - 5 лет;
Чистый доход за весь период владения - 760 000 USD.

2 - Агрессивная среда и природные условия

Предыдущий расчет очень близок к рыночному, однако не учитывает важную переменную - амортизацию. На Бали износ конструктива, внутренней отделки, появление плесени, сырость, природные катаклизмы, сели, извержения вулканов - делают свое дело.

Когда Вы владеете участком на 25 лет, исходя из расчета окупаемости инвестиции в половину этого срока - Вы являетесь заложником собственных длинных денег и ваша инвестиционная стратегия ограничена начальным расчётом.

Значит, необходимы дополнительные начальные затраты на более качественный конструктив, чтобы защитить свой объект инвестиций. Присадки в бетон для снижения воздействия плесени, более качественные и дорогие инженерные изыскания и т.д.

Фактически - вы не имеете права на ошибку, тогда как арендная стратегия более гибкая для инвестора.

ЭТО ЛУЧШЕ ПОНЯТЬ ДО МОМЕНТА, КОГДА ВЫ РЕШИТЕ ПРОДАВАТЬ СВОЮ ПОСТРОЕННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ.

Потому что после постройки - появляется вопрос, “А как теперь мне продать то, что я построил?”

Примерно 95% всех сделок от застройщика (официальная статистика) на острове проводится по стратегии в 3 шага:

1 - аренда участка от хозяина на 25 + 25 лет;

2 - строительство объектов собственности на этом участке;

3 - пересдача/перепродажа объектов собственности по договору LEASEHOLD (расскажу об этом ниже).

Плюсы покупки недвижимости на Бали

1 - Налоги

При аренде Вы платите налог - 10%. При покупке - 5%.

И тот, и другой налог, конечно, должен платить выгодоприобретатель, то есть хозяин земли, НО НА ПРАКТИКЕ ТАК НЕ ПРОИСХОДИТ.

статья

Из моего последнего опыта аренды недвижимости, когда я согласовывал итоговый платеж и спросил, платит ли хозяин налоги, он ответил: “Конечно, Пак” и я договорился, что моя компания сама заплатит за него налоги. Это законно.

Однако, когда я прислал сумму на 10% меньше (как я и должен делать по закону), хозяин был сильно удивлен и сказал, что для индонезийцев и иностранцев налоги разные, НО ЭТО НЕ ТАК!!!

Они просто НЕ ЗНАЮТ, что должны платить налоги с аренды/продажи и НЕ РАЗБИРАЮТСЯ в этом. При том что хозяин моей виллы - организатор предвыборной программы действующего президента Индонезии на Бали. Казалось бы, должен знать =)

ВАЖНО!

Налоги в 90% случаев ложатся на плечи покупателей

Подробнее о типах налогов в Индонезии здесь - https://bali-legal.com/nalogi-v-indonezii.

2 - Контроль на потенциально более долгий срок

При покупке можно контролировать объект вечно. Ведь он может быть приобретен по хитрой схеме FREEHOLD.

Мы осуществляем ПОЛНОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ОТ ПОКУПКИ ДО ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. Если Вам нужна помощь, Вы всегда можете заполнить анкету на консультацию и мы поможем - https://forms.gle/sVjaRkiAvirM9Njy6.

Или написать нашему менеджеру СЮДА или СЮДА для быстрой связи.

Freehold и Leasehold

И вот здесь опять возникает недопонимание. Спасибо английскому праву, которое не менялось с 11 века!!!

LEASEHOLD (Hak Sewa) - договор долгосрочной аренды, который заключен между продавцом недвижимости и хозяином земли на определенных условиях и на определенный срок. Например, на 25 лет.

Этот договор не обязательно заключается на 25 лет. Он может быть заключен и, например, на 25 + 25 + 25 лет, с правом преимущественного (или даже обязательного) выкупа/продления контракта за определенную сумму в конце первого и последующих сроков аренды.

ПОМНИТЕ!!!

Последующий контракт после основного может быть и не продлен по причине:

Роста стоимости земли

Нежелания наследников арендатора

Конфликтных ситуаций и т.д.

FREEHOLD (Hak Milik) - договор продажи земли, который заключен между продавцом объекта недвижимости и хозяином земли на определенных условиях и на определенный срок.

НО КАК ЖЕ ТАКОЙ ДОГОВОР МОЖЕТ СУЩЕСТВОВАТЬ, ЕСЛИ ИНОСТРАНЕЦ (ДЕВЕЛОПЕР) НЕ МОЖЕТ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ? Откуда такой договор, ведь иностранцу безлимитно владеть недвижимостью без ограничений на Бали нельзя?

Обычно такой договор делается через займ инвестором хозяину участка денежных средств в размере стоимости участка.

Займ предоставляется под залог земельного участка. В итоге земля получает статус ЗАЛОЖЕННОЙ, и владелец имеет ограничения на ее использование, продажу, строительство и т.д. без согласования с заимодавцем.

Здесь появляется актуальность ВСЕГДА проверять земельные сертификаты перед покупкой, потому что земля может быть уже заложена и случаев мошенничества с подделкой земельных сертификатов не мало.

Один из известных “предпринимателей” так перепродавал свои недостроенные объекты три раза трем различным покупателям. На Бали это называют “бизнес по-русски”, я называю - мошенничество.

Больше здесь - https://bali-legal.com/proverka-zemli.

Проверка земли и земельного сертификата

Стоимость услуг нотариуса – 1% от стоимости объекта покупки + 1 000 USD за комплексную проверку

Узнать подробнее
запрос

Часто схемой FREEHOLD также называют следующую.

КАК ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ НА КОМПАНИЮ?

Прежде всего у покупателя должна быть открыта компания в Индонезии (PT PMA) - https://bali-legal.com/kitas-company.

Hak Guna Bangunan (HGB) - покупка на компанию с правом строительства, продажи по договору на 30 + 30 + 20 лет. Итого, максимум 80 лет владения от лица компании как и в схеме LEASEHOLD.

Такой договор дает максимально возможное для иностранца, (владеющего компанией в Индонезии (PT PMA) количество прав по распоряжению участком.

Как открыть такую компанию читайте здесь - https://bali-legal.com/kitas-company

Больше про договор HGB здесь - https://bali-legal.com/land-on-bali.

На период подписанного договора HGB право владения землей передается от хозяина к государству (чтобы защитить права инвестора), а инвестор получает земельный сертификат с отметкой о том, что его компания является собственником участка на период действия договора.

Идея схемы в том, что по окончании основного контракта землю можно перепродать другой компании (с теми же владельцами) и продолжать владеть собственностью.

статья

Как оформить строительство на Бали? Какие нужны документы? 4 Шага.

В каждом случае схема будет немного отличаться и зависеть от начального договора, а также от суммы, которая за него уплачена.

Шаг 1:

Проверка выбранного участка.

Наличие обременений/ограничений на использование участка

Подтверждается тот факт, что объект не находится в ипотеке и хозяин вправе распоряжаться землей по своему усмотрению

Сверяются документы владельца земли с данными, указанными в земельном комитете

История транзакций о смене владельцев земли (если таковые были)

Зона, подходящая для предпринимательской деятельности

Более подробно здесь - https://bali-legal.com/proverka-zemli.

Шаг 2:

Грамотно составить и оплатить один из договоров, описанных выше. По местному закону Вы можете распоряжаться только той частью договора аренды/продажи, которую фактически оплатили.

Многие постройки здесь продаются на основании неоплаченных договоров и это НЕЗАКОННО! Проверяйте это, если арендуете/покупаете не у хозяина.

Шаг 3:

Изменение статуса земли и внесение данных нового владельца в земельный сертификат.

Это касается только схем купли/продажи или аренды, при которых Вам гарантировано право полного распоряжения участком на период аренды/покупки.

Hak Pakai

Had Guna Bangunan

Шаг 4:

Получение разрешения на строительство.

1 - PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) - основной документ, который нужно получить ДО НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВА.

Проще говоря, разрешение на строительство. Оно выдается “пожизненно” на весь срок жизни здания и служит подтверждением того, что государство разрешает Вам строить на данной территории и по заданному плану на законных основаниях.

Конечно, для этого нужно, чтобы та земля, на которой вы строите также была легитимна для строительства и находилась в соответствующей зоне.

Больше о зонировании земли на Бали - https://bali-legal.com/land-on-bali.

статья

2 - SLF (Сертификат Laik Fungsi) - сертификат, который ПОЛУЧАЮТ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ ВСЕХ РАБОТ НА УЖЕ ИМЕЮЩЕЕСЯ ЗДАНИЕ.

Этот сертификат утверждает список целей, для которых используется УЖЕ построенное сооружение.

Цели могут видоизменяться и добавляться, поэтому сам сертификат также постоянно видоизменяется и дополняется в процессе эксплуатации здания.

  • Фото рекламы
  • Фото рекламы

Есть мнение, что получить первый документ PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) гораздо сложнее, чем второй SLF (Сертификат Laik Fungsi), и многие девелоперы/застройщики начинают строительство без сертификата PBG, и лишь по завершении всех работ получают SLF сертификат, таким образом легализуя строение на бумаге.

Эта практика действительно популярна, но Я ВЫСКАЖУ СВОЕ МНЕНИЕ.

1 - Начать процесс получения разрешительной документации не так сложно и это можно сделать самостоятельно на сайте - https://simbg.pu.go.id.

Тут в целом довольно понятно объяснено, какие документы нужны для подачи заявки на первичное разрешение на строительство.

2 - Стоимость получения документов может отличаться друг от друга несущественно. Лучше выбирать стратегию легализации строения исходя из понимания начальных затрат.

Чтобы рассчитать стоимость получения разрешительной документации на строительство именно в вашем случае, напишите нам ЗДЕСЬ или ЗДЕСЬ.

Мы осуществляем ПОЛНОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ОТ ПОКУПКИ ДО ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. Если Вам нужна поддержка и есть много вопросов по тому, как грамотно действовать в текущих условиях, Вы всегда можете заполнить анкету на консультацию и мы поможем - https://forms.gle/sVjaRkiAvirM9Njy6.

Или написать нашему менеджеру СЮДА или СЮДА для быстрой связи.

3 - Риски от того, что Вы начнете строить без разрешительных документов велики и Вы сами принимаете их. В некоторых случаях, если удается договориться с Банджар (что это такое читайте здесь - https://bali-legal.com/bandzhar-glavnaya-vlast-na-ostrove), все может и получится.

НО, если госинспекция решит проверить Ваш объект, а он не будет иметь разрешения на строительство - либо отделаетесь крупным штрафом (действительно крупным) либо решение о сносе.

ГЛАВНОЕ!!!

Никогда не начинайте строительство, если Вы уже подали документы на сертификат PBG и ждете одобрения Вашей заявки. В этом случае лучше дождаться ее одобрения и приезда специалистов для оценки Вашего запроса.

ЕСЛИ ХОТИТЕ ЗНАТЬ БОЛЬШЕ О ПОКУПКЕ/ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА БАЛИ, СМОТРИТЕ ВИДЕО - https://youtu.be/O5w3WqVrf-A?si=-oaq-LBNbO80wpkN.

- чем отличается аренда/покупка? - какие риски есть при аренде/покупке? - как выглядит процедура аренды, а как процедура покупки? - как выгоднее составить договор и производить оплату? - какие налоги нужно заплатить с аренды/покупки? - сколько времени заключаются и визируются договора? - что выгоднее купить или арендовать? - какие есть ограничения на покупку/аренду? - сколько примерно стоит аренда/покупка в Индонезии? - как правильно оформить участок с уже имеющейся постройкой?

Дата загрузки:2023-08-31T00:00:00

Мы осуществляем полное сопровождение сделок от покупки до подготовки строительной документации. Вы всегда можете заполнить анкету на консультацию и мы поможем - https://forms.gle/sVjaRkiAvirM9Njy6.

Или написать нашему менеджеру СЮДА или СЮДА для быстрой связи.

Вместе, сделаем жизнь на острове комфортной