Проверка земли перед арендой / покупкой на Бали

Купить землю, дом, строение, коммерческую недвижимость в собственность, на Бали нельзя - это аксиома.

В предыдущей статье я уже писал о том, какие возможности и какие виды договоров есть в Индонезии для иностранцев, которые планируют инвестировать деньги в застройку/арендный бизнес/девелопмент. Здесь Вы можете прочитать эту статью.

На практике же, чаще всего используются ТРИ типа временной собственности и ТРИ типа договоров:

Чтобы было проще навсегда запомнить в чем юридическая тонкость и отличие этих, на первый взгляд одинаковых, формулировок, просто запомните:

ЕСЛИ ВАШИ ДАННЫЕ (ИЛИ ДАННЫЕ ВАШЕЙ КОМПАНИИ) ВНОСЯТСЯ В ЗЕМЕЛЬНОЙ ПАЛАТЕ В СЕРТИФИКАТ НА ЗЕМЛЮ - ВЫ СТАНОВИТЕСЬ ВЛАДЕЛЬЦЕМ ЭТОГО УЧАСТКА НА ВЕСЬ СРОК ДОГОВОРА ВЛАДЕНИЯ. И ИМЕННО ЭТОТ ПРОЦЕСС ИНДОНЕЗИЙЦЫ НАЗЫВАЮТ “PURCHASE” (ПОКУПКА).

ЕСЛИ ДАННЫЕ О ВАС НЕ ВНОСЯТСЯ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ СЕРТИФИКАТ - ЭТО АРЕНДА.

При этом сроки и даже некоторые условия обоих договоров могут быть почти одинаковы.

Вот как выглядит запись о вступлении в права нового владельца в земельном сертификате:

На что обратить внимание перед покупкой / долгосрочной арендой земли / недвижимость

ВАЖНО!!!

В Индонезии по-прежнему существует довольно влиятельная прослойка местной мафии, которая занимается подделкой земельных сертификатов. С виду сертификат может быть выпущен на красивой государственной бумаге с соответствующей защитой, однако такой сертификат остается только бумагой.

Нужно ли говорить, что заключая договор на покупку/аренду такого участка вы просто отдаете деньги мошенникам.

Вот что нужно делать по этапам, чтобы быть уверенным в участке, который вы выбрали

1 - Проверьте подлинность земельного сертификата даже если не планируете заверять сделку нотариально или просто присматриваетесь к нескольким объектам перед покупкой.

Эту процедуру можно провести официально (в земельном комитете соответствующего региона Бали) и неофициально.

Обе процедуры иностранцу крайне сложно осуществить самому (чем и пользуются мошенники), так как Вам нужно неплохо знать Индонезийский язык, понимать куда идти и к кому обращаться, тратить время и нервы в местных очередях + учитывать все 186 праздничных дней в году =).

Если хотите попробовать хотя бы найти свой участок земли самостоятельно - вот неплохой сайт на индонезийском языке (без перевода на английский как и большинство местных сайтов) - https://www.atrbpn.go.id.

Кроме того, при проверке участка земли (официальной или неофициальной), обычно проверяется:

Отличие официальной проверки от неофициальной в том, что в итоге официальной проверки Вы получаете письмо из земельной палаты с подтверждением соответствия земельного сертификата и можете использовать такое письмо для дальнейшей работы по привлечению инвесторов или перепродаже объектов, которые будут построены на участке в будущем.

Вот как выглядит такое официальное письмо, полученное из земельного комитета округа Бадунг.

В каждом округе свои правила и письма будут отличаться.

Неофициальная проверка одного сертификата стоит у нас 500 000 IDR (около 30 USD). Просто пишете менеджеру, и через 3 дня результат готов.

Официальная проверка одного сертификата на землю - 1 000 000 IDR (около 65 USD). Схема та же, но сроки очень отличаются и вся процедура может занять около 3 - 4 недель.

Если Вы хотите иметь уверенность во владельце сертификата, законности участка земли, просто напишите менеджеру и мы поможем пройти весь процесс просто и юридически чисто - СЮДА или СЮДА.

2 - Проверьте зонирование земли.

О том, что такое зонирование земли и почему этот так важно, подробно написано в этой статье

Главным фактором, которого опасаются инвесторы в землю остается тот, что если земля, которую они арендуют/купят будет находиться в зеленой зоне (зоне где запрещено строительство), то возникают несколько рисков:

Я пишу эти риски и сам понимаю, что ни одному серьезному инвестору они не нужны, если только Ваш объект не отбивает все затраты за 1 год и Вы готовы рискнуть.

Проверить зонирование земли можно также 2 способами - официальный и неофициальный. И тут все немного сложнее.

Дело в том, что я почти в 100% случаев предлагаю застройщикам, девелоперам, владельцам участков, делать официальную проверку. Результат этой проверки - письмо с объяснением в какой именно зоне находится Ваш участок и что разрешено/запрещено на нем делать.

Официальный документ в каждом регионе будет выглядеть по разному, но вот пример как он может выглядеть:

Этот участок соответствует всем требованиям инвестора и может быть использован для жилой застройки и торговли.

Почему так важно проверить именно официально? Дело в том, что нередки случаи, когда официальный статус земли изменился, например, с зеленой зоны (нельзя строить) на желтую (строить разрешено), однако эта информация есть только на официальных земельных источниках.

Проверив землю неофициально Вы увидите только то, что земля по прежнему находится в зеленой зоне и упустите интересный объект для инвестиций. Учитывая текущую политику губернатора Бали в переносе сельскохозяйственных земель в места, не представляющие большой ценности для застройщиков - это не просто вероятность, а реально упущенная возможность.

Обычно, инвестор не ищет всего 1 участок. Он рассматривает сразу несколько участков. В таком случае можно провести неофициальную проверку каждого из участков и сделать официальное заключение уже о том участке, который Вам больше всего подходит.

Неофициальная проверка зоны земельного участка - 1 000 000 IDR (около 65 USD). Просто пишете менеджеру, и через 3 дня результат готов.

Официальная проверка зоны земельного участка - 2 000 000 IDR (около 130 USD). Вся процедура до 4 недель и цена может отличаться в зависимости от региона Бали.

Если Вы хотите иметь полную юридическую уверенность в той земле, которую приобретаете, просто напишите менеджеру и мы поможем пройти весь процесс просто и быстро - СЮДА или СЮДА.

ВАЖНО!!!

В некоторых регионах острова МОЖНО ПРОВЕСТИ ТОЛЬКО ОФИЦИАЛЬНУЮ ПРОВЕРКУ. УТОЧНЯЙТЕ ИНФОРМАЦИЮ У НАШЕГО МЕНЕДЖЕРА!

Какие документы нужно запросить у владельца земли для начала проверки?

Список очень короткий, однако может быть расширен для более детальной проверки, касающейся уже не только проверки земли, но и контроля всей документации и ведения сделки нашими специалистами:

Для обычной проверки:

Дополнительный документы для расширенной проверки на примере договора Hak Guna Bangunan:

Если Вы инвестируете в землю/готовый объект через компанию-посредника, запросите также:

ВАЖНО!!!

На острове хозяева участков часто начинают очень торопить инвестора под предлогом нехватки денег, большого количества заинтересованных инвесторов. Особенно часто это бывает после получения предварительного согласия на аренду/покупку.

Не вносите предоплаты по своим договорам, не спешите совершать сделки (даже если они кажутся супер выгодными) пока не убедитесь в том, что в дальнейшем никаких проблем с землей не будет.

Если владелец земли торопит Вас под предлогом наличия других заинтересованных инвесторов, просто скажите “Если у Вас есть другие заинтересованные, отдавайте участок им. Напишите мне, когда участок будет снова готов к просмотру” - В большинстве случаев, хозяин будет продолжать работу с вами и дальше =).

И не ведитесь на нотариусов, которые Вам попытаются предложить. “Это мой хороший друг, сделает все быстро” - НЕ СДЕЛАЕТ! И еще возьмет с Вас как с “друга” вдвое.

Если Вы хотите провести всю процедуру проверки, сбора информации, составления документов на приобретение земельного участка по АДЕКВАТНОЙ ЦЕНЕ с русскоговорящий менеджером просто напишите нам СЮДА или СЮДА.

• Если вам необходима помощь в выборе типа КИТАС, пожалуйста обратитесь к нашему менеджеру или оставьте заявку на консультацию и мы вам поможем