Проверка земли на Бали
Быстро и легально проверим безопасность вашей сделки и надежность продавца
Защита от мошенничества и подделки земельных сертификатов
Проверка соответствия зоны застройки вашим целям (коммерция, застройка и тп)
Проверка всех необходимых документов земельного участка и продавца
Поможем заключить и провести сделку легально
Проверка земельного участка и всех документов под ваши цели
Составление и заверение у нотариуса договора аренды
Уплата налогов
КУПИТЬ ЗЕМЛЮ, ДОМ, СТРОЕНИЕ, КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ, НА БАЛИ НЕЛЬЗЯ - ЭТО АКСИОМА.
В предыдущей статье я уже писал о том, какие возможности и какие виды договоров есть в Индонезии для иностранцев, которые планируют инвестировать деньги в застройку/арендный бизнес/девелопмент. Здесь Вы можете прочитать эту статью https://bali-legal.com/land-on-bali.
На практике же, чаще всего используются ТРИ типа временной собственности и ТРИ типа договоров:
Hak Sewa - право на аренду земли на физическое лицо
Hak Pakai - право на пользование землей на физическое лицо
Hak Guna Bangunan - право на пользование землей на компанию
Чтобы было проще навсегда запомнить в чем юридическая тонкость и отличие этих, на первый взгляд одинаковых, формулировок, просто запомните:
ЕСЛИ ВАШИ ДАННЫЕ (ИЛИ ДАННЫЕ ВАШЕЙ КОМПАНИИ) ВНОСЯТСЯ В ЗЕМЕЛЬНОЙ ПАЛАТЕ В СЕРТИФИКАТ НА ЗЕМЛЮ - ВЫ СТАНОВИТЕСЬ ВЛАДЕЛЬЦЕМ ЭТОГО УЧАСТКА НА ВЕСЬ СРОК ДОГОВОРА ВЛАДЕНИЯ. И ИМЕННО ЭТОТ ПРОЦЕСС ИНДОНЕЗИЙЦЫ НАЗЫВАЮТ “PURCHASE” (ПОКУПКА).
ЕСЛИ ДАННЫЕ О ВАС НЕ ВНОСЯТСЯ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ СЕРТИФИКАТ - ЭТО АРЕНДА.
При этом сроки и даже некоторые условия обоих договоров могут быть почти одинаковы.
Вот как выглядит запись о вступлении в права нового владельца в земельном сертификате.
На что обратить внимание перед покупкой / долгосрочной арендой земли / недвижимость
ВАЖНО!!!
В Индонезии по-прежнему существует довольно влиятельная прослойка местной мафии, которая занимается подделкой земельных сертификатов. С виду сертификат может быть выпущен на красивой государственной бумаге с соответствующей защитой, однако такой сертификат остается только бумагой.
Нужно ли говорить, что заключая договор на покупку/аренду такого участка вы просто отдаете деньги мошенникам.
Вот что нужно делать по этапам, чтобы быть уверенным в участке, который вы выбрали
1 - ПРОВЕРЬТЕ ПОДЛИННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРТИФИКАТА, даже если не планируете заверять сделку нотариально или просто присматриваетесь к нескольким объектам перед покупкой.
Эту процедуру можно провести официально (в земельном комитете соответствующего региона Бали) и неофициально.
Обе процедуры иностранцу крайне сложно осуществить самому (чем и пользуются мошенники), так как Вам нужно неплохо знать Индонезийский язык, понимать куда идти и к кому обращаться, тратить время и нервы в местных очередях + учитывать все 186 праздничных дней в году =).
Если хотите попробовать хотя бы найти свой участок земли самостоятельно, вот неплохой сайт на индонезийском языке (без перевода на английский, как и большинство местных сайтов) - https://www.atrbpn.go.id.
Кроме того, при проверке участка земли (официальной или неофициальной), обычно проверяется:
Наличие обременений/ограничений на использование участка;
Подтверждается тот факт, что объект не находится в ипотеке и хозяин вправе распоряжаться землей по своему усмотрению;
Сверяются документы владельца земли с данными, указанными в земельном комитете;
История транзакций о смене владельцев земли (если таковые были).
Отличие официальной проверки от неофициальной в том, что в итоге официальной проверки Вы получаете ПИСЬМО ИЗ ЗЕМЕЛЬНОЙ ПАЛАТЫ С ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ СООТВЕТСТВИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРТИФИКАТА И МОЖЕТЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ ТАКОЕ ПИСЬМО ДЛЯ ДАЛЬНЕЙШЕЙ РАБОТЫ ПО ПРИВЛЕЧЕНИЮ ИНВЕСТОРОВ ИЛИ ПЕРЕПРОДАЖЕ ОБЪЕКТОВ, КОТОРЫЕ БУДУТ ПОСТРОЕНЫ НА УЧАСТКЕ В БУДУЩЕМ.
Вот как выглядит такое официальное письмо, полученное из земельного комитета округа Бадунг.
В каждом округе свои правила и письма будут отличаться.
Неофициальная проверка одного сертификата стоит у нас 500 000 IDR (около 30 USD). Просто пишете менеджеру, и через 3 дня результат готов.
Официальная проверка одного сертификата на землю - 1 000 000 IDR (около 65 USD). Схема та же, но сроки очень отличаются и вся процедура может занять около 3 - 4 недель.
Если Вы хотите иметь уверенность во владельце сертификата, законности участка земли, просто СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ - В TELEGRAM или WHATSAPP, И МЫ ПОМОЖЕМ ПРОЙТИ ВЕСЬ ПРОЦЕСС ПРОСТО И ЮРИДИЧЕСКИ ЧИСТО..
2 - ПРОВЕРЬТЕ ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЛИ.
О том, что такое зонирование земли и почему этот так важно, подробно написано в этой статье https://bali-legal.com/land-on-bali.
Главным фактором, которого опасаются инвесторы в землю, остается тот, что если земля, которую они арендуют/купят, будет находиться в зеленой зоне (зоне, где запрещено строительство), то возникают несколько рисков:
В любой момент все постройки на землях, находящихся в природоохранной зоне, могут быть снесены правительством;
Вы всегда можете стать обьектом шантажа и вымогательства денег со стороны местных, которые будут требовать возмещение за свое молчание или “прикрытие”. Скрыть факт строительства от местных никак не удастся. В любом банджаре организация налажена очень хорошо. Платить БУДЕТЕ;
Вы не сможете получить разрешительные документы на строительство/согласование строительства до начала работ или даже после окончания (обе схемы на острове возможны). Единственный способ согласовать такую постройку - платить огромный бакшиш тем, кто будет Вас прикрывать;
Я пишу эти риски и сам понимаю, что ни одному серьезному инвестору они не нужны, если только Ваш объект не отбивает все затраты за 1 год и Вы готовы рискнуть.
Проверить зонирование земли можно также 2 способами - официальный и неофициальный. И тут все немного сложнее.
Дело в том, что я почти в 100% случаев предлагаю застройщикам, девелоперам, владельцам участков, делать официальную проверку. Результат этой проверки - ПИСЬМО С ОБЪЯСНЕНИЕМ, В КАКОЙ ИМЕННО ЗОНЕ НАХОДИТСЯ ВАШ УЧАСТОК, И ЧТО РАЗРЕШЕНО/ЗАПРЕЩЕНО НА НЕМ ДЕЛАТЬ.
Официальный документ в каждом регионе будет выглядеть по-разному, но вот пример, как он может выглядеть:
Этот участок соответствует всем требованиям инвестора и может быть использован для жилой застройки и торговли.
Почему так важно проверить именно официально? Дело в том, что нередки случаи, когда официальный статус земли изменился, например, с зеленой зоны (нельзя строить) на желтую (строить разрешено), однако эта информация есть только на официальных земельных источниках.
Проверив землю неофициально Вы увидите только то, что земля по-прежнему находится в зеленой зоне и упустите интересный объект для инвестиций. Учитывая текущую политику губернатора Бали в переносе сельскохозяйственных земель в места, не представляющие большой ценности для застройщиков - это не просто вероятность, а реально упущенная возможность.
Обычно, инвестор не ищет всего 1 участок. Он рассматривает сразу несколько участков. В таком случае можно провести неофициальную проверку каждого из участков и сделать официальное заключение уже о том участке, который Вам больше всего подходит.
Неофициальная проверка зоны земельного участка - 1 000 000 IDR (около 65 USD). Просто пишете менеджеру, и через 3 дня результат готов.
Официальная проверка зоны земельного участка - 2 000 000 IDR (около 130 USD). Вся процедура до 4 недель и цена может отличаться в зависимости от региона Бали.
Если Вы хотите иметь полную юридическую уверенность в той земле, которую приобретаете, просто СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ - В TELEGRAM или WHATSAPP, И МЫ ПОМОЖЕМ ПРОЙТИ ВЕСЬ ПРОЦЕСС ПРОСТО И ЮРИДИЧЕСКИ ЧИСТО..
ВАЖНО!!!
В некоторых регионах острова МОЖНО ПРОВЕСТИ ТОЛЬКО ОФИЦИАЛЬНУЮ ПРОВЕРКУ. УТОЧНЯЙТЕ ИНФОРМАЦИЮ У НАШЕГО МЕНЕДЖЕРА!
Сколько стоит?
Как начать проверку объекта для аренды/покупки на Бали?
-
Оставьте заявку на сайте
-
Получите консультацию от менеджера
-
Заполните анкету и произведите оплату
-
Согласуйте тип проверки
-
Наш нотариус связывается с продавцом и запрашивает документы для проверки
-
Вы получаете результат проверки и при необходимости дальнейшее сопровождение сделки
Какие документы нужно запросить у владельца земли для начала проверки?
Список очень короткий, однако может быть расширен для более детальной проверки, касающейся уже не только проверки земли, но и контроля всей документации и ведения сделки нашими специалистами:
ДЛЯ ОБЫЧНОЙ ПРОВЕРКИ:
Земельный сертификат (обычно их несколько). Каждый из сертификатов должен присутствовать в оригинале;
Identity of Landowner (Документы собственника. Паспорт, ID, семейная карта).
Дополнительный документы ДЛЯ РАСШИРЕННОЙ ПРОВЕРКИ на примере договора Hak Guna Bangunan:
Akta Pemberian Hak Guna Bangunan (Договор о предоставлении права на строительство на земле с титулом Freehold);
Land and Building Tax (Оплата налога за землю);
The Building Permit (PBG) and Certificate of Occupancy (SLF) of Target Property (Разрешение на строительство (PBG) и Сертификат о вводе в эксплуатацию (SLF) объекта целевой недвижимости).
Если Вы инвестируете в землю/готовый объект через компанию-посредника, запросите также:
Akta Pendirian (Документ о создании компании со всеми приложениями);
OSS (Разрешение на ведение предпринимательской деятельности);
NPWP (Налоговый номер компании);
Copy of Director’s Passport/KTP/ (Копия паспорта владельца).
ВАЖНО!!!
На острове хозяева участков часто начинают очень торопить инвестора под предлогом нехватки денег, большого количества заинтересованных инвесторов. Особенно часто это бывает после получения предварительного согласия на аренду/покупку.
Не вносите предоплаты по своим договорам, не спешите совершать сделки (даже если они кажутся супер выгодными) пока не убедитесь в том, что в дальнейшем никаких проблем с землей не будет.
Если владелец земли торопит Вас под предлогом наличия других заинтересованных инвесторов, просто скажите “Если у Вас есть другие заинтересованные, отдавайте участок им. Напишите мне, когда участок будет снова готов к просмотру” - В большинстве случаев, хозяин будет продолжать работу с вами и дальше =).
И не ведитесь на нотариусов, которые Вам попытаются предложить. “Это мой хороший друг, сделает все быстро” - НЕ СДЕЛАЕТ! И еще возьмет с Вас как с “друга” вдвое.
Если Вы хотите провести всю процедуру проверки, сбора информации, составления документов на приобретение земельного участка по АДЕКВАТНОЙ ЦЕНЕ с русскоговорящий менеджером просто напишите нам В TELEGRAM или WHATSAPP.
-
Если вам необходима помощь в выборе типа КИТАС, пожалуйста обратитесь к нашему менеджеру или оставьте заявку на консультацию и мы вам поможем
Получить бесплатную консультацию
Оставьте заявку и наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время!