Содержание:
Сразу начну с ловушек, которые подстерегают потенциального инвестора в недвижимость на острове.
Момент, на который попадаются в основном те, кто хочет построить магазин, ресторан, кафе и ищет землю в собственность или в долгосрочную аренду – ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ.
На острове очень ценят местную флору и стараются сохранить главное наследие поколений на Бали – рисовые поля и лесные территории. Для этого правительство придумало систему зон, которая разделяется по цветам.
5 основных зон использования земли на Бали
Охранная (коричневая) – культурное достояние и собственность государства. Здесь строить просто нельзя.
Сельскохозяйственная (зеленая) – принадлежит государству, общине или местным лицам. Предназначены только для фермерства (строить нельзя). Есть интересный аспект в законах Индонезии, который позволяет использовать эту зону для застройки, но в таком случае инвестор должен предоставить такую же по размеру территорию, пригодную для сельского хозяйства и сделать “замену”. На практике почти не используется.
Коммерческая (фиолетовая) – промышленные здания, офисы, школы, больницы. Кстати, офис, который вы арендуете тоже должен находиться в фиолетовой зоне. Тогда это законно.
Резидентная (желтая) – для частных вилл, собственного жилья, долгосрочной аренды. В общем для недвижимости в основном частного пользования, для которой не нужно оформлять дополнительную лицензию.
Туристическая (красная) – постройка отелей, ресторанов, клубов, другой туристической недвижимости. Для этой недвижимости нужны дополнительные лицензии на их деятельность.
Перед тем, как строить что-либо на земле, обязательно проверьте ее на принадлежность зоне. Есть официальный сайт, где можно просмотреть землю большими кусками и понять, в какой зоне находится интересующий Вас объект
Минус сайта – нужно очень хорошо знать Индонезийский язык. Ну и то, что актуальной информации там никогда не будет. Всегда нужно заказывать проверку земли у нотариуса или в компании, которая ведет Вашу сделку.
ВАЖНО!
Стоимость проверки земли на рынке – 12 – 15 000 000 IDR. Это около 1 000 USD.
Есть варианты подешевле. Например, наши клиенты, которые строят на Бали 2 ресторана заказали проверку земельного участка за 3 000 000 IDR, но эта экономия обошлась им очень дорого. В итоге участок, который они уже оплатили и приобрели, находится в зеленой зоне (строить нельзя) и они не понимают, как легально вести бизнес на нелегальной территории.
На Бали есть целые районы зеленого цвета (например Чангу, Семиньяк), где строят виллы, рестораны, кафе, отели для туристов. Прямо сейчас правительство закрывает на это глаза, широко используя механизм взяток. Но, в 2024 году будут новые президентские выборы и кто знает, как новая власть отнесется к такому грубому нарушению закона?
Хотите, вести легальный бизнес на Бали без риска? – НЕ НАРУШАЙТЕ ЗАКОН.
После проверки земли, можно приступать к оформлению права собственности.
Как иностранцу купить землю в собственность?
Никак. По Индонезийскому законодательству иностранец не может быть собственником земли.
Как это остановило инвесторов? – Не остановило. Были проработаны и используются 4 основных схемы владения землей на острове. Все 4 схемы уже отработаны и опыт их использования очень большой.
Hak Pakai – Право на использование земли.
Оно относится к инвесторам – физическим лицам. По этому документу Вы оформляете землю в пользование на срок 30 лет и получаете в земельной комиссии сертификат BPN. Этот сертификат удостоверяет Ваше право. Вы можете распоряжаться землей, строить (если это не запрещено правилами зонирования), сдавать в субаренду и т.д.
Это право может быть продлено еще 2 раза на 20 и 30 лет соответственно. Общий срок такой аренды может составлять в итоге до 80 лет.
Достаточной практики по продлению этих договоров пока нет, но все чаще слышны случаи, когда арендодатель отказывает в аренде после первых 30 лет использования земли из-за того, что стоимость земли за 30 лет выросла значительно.
К примеру, сейчас сотка земли в аренду стоит порядка 3 000 000 IDR в год (цена справедлива для района Убуд). В то время как 30 лет назад, эта же земля сдавалась по 300 – 500 000 IDR в год.
Если пересчитать 30–тилетний контракт для 10 соток, то сейчас он стоит около 900 000 000 IDR (60 000 USD), тогда как раньше она стоила 6 – 10 000 USD.
СОВЕТ!
Если Вы используете эту схему для инвестиционных проектов, не рассчитывайте на 80-летний контракт. Лучше сразу считайте эффективность на срок использования начального сертификата в 30 лет.
Hak Milik – Безусловное право на владение. Его еще называют Freehold
Раз иностранец не может владеть собственностью в Индонезии – можно использовать местного жителя/Индонезийца, который будет выступать номинальным владельцем.
Схема очень популярная и состоит в том, что между инвестором и Индонезийцем заключается договор займа, залогом по которому выступает объект недвижимости и земля, на которой он находится. Не приходится говорить, что этот договор должен быть заверен нотариально.
В результате, владельцами большинства крупных отелей, ресторанов, огромных площадей остаются Индонезийцы. А недостаток этого способа очевиден – Вы как инвестор никогда не будете иметь в собственности свой объект. Он всегда будет чьим-то.
Насчет стоимость покупки (договора займа) – конечно, это выгоднее, чем приобретать в Hak Pakai, но случаев, когда оформленная на Индонезийца собственность была в итоге просто присвоена местным жителем – очень много.
СОВЕТ! Используйте эту схему только в том случае, если действительно доверяете партнеру или планируете в дальнейшем получать долгосрочный ВНЖ в Индонезии и переписывать землю на себя.
Часты истории присвоения и в супружеских парах. Мой знакомый канадец прожил 10 лет с Яванской девушкой в законном браке. И как только оформил на нее собственность на землю в размере 100 000 USD, она подала на развод и просто стала полноправным собственником земли.
Откройте компанию в Индонезии по лучшей цене
Самая низкая цена на рынке на 2 КИТАС + открытие компании
Узнать подробнее
Hak Sewa – Договор долгосрочной аренды.
Очень похож на Hak Pakai, с одним лишь исключением. Право собственности не вносится в земельный комитет. Собственником по прежнему остается Индонезиец и, как показывает практика, это и есть главный минус этого способа.
При этом, стоимость аренды земли что по Hak Pakai, что по Hak Sewa будет одинаковой. В Убуде вы заплатите те же 3 000 000 IDR (200 USD) за сотку в год.
СОВЕТ! Если есть возможность сделать Hak Pakai – сделайте его.
Hak Guna Bangunan – Право на строительство.
Эта схема резко отличается от других по причине того, что для ее реализации нужна компания, открытая в Индонезии.
Как открыть компанию в Индонезии, читайте ЗДЕСЬ
Компания в Индонезии имеет возможность покупать право на строительство и использование земли. Фактически – приобретать землю в собственность. При этом не важно, кто является учредителем компании – Индонезиец или иностранец.
Это право дается на 30 лет с продлением до 80 лет. Фактически – Ваша компания владеет землей и всеми правами на нее на протяжении 80 лет. Срок вполне достаточный для реализации любого коммерческого проекта. Этой схемой пользуются застройщики, рестораторы, владельцы отелей и т.д
СОВЕТ!
Самый надежный способ владеть недвижимостью на Бали – использовать Hak Guna Bangunan для юридических лиц или Hak Pakai для физических лиц.
Если еще конкретнее. Самый лучший способ инвестировать в землю, в свой бизнес, в надежность и минимальный риск – использовать Hak Guna Bangunan.
Как купить землю на компанию в собственность по шагам?
1 – Открывается компания (PT PMA) в Индонезии. Стоимость открытия компании – около 1 500 – 1 700 долларов. В состав должны входить минимум 2 соучредителя.
2 – После того, как все документы компании выпущены – делается специальная виза С314 – виза инвестора. Срок ее действия – 2 года. Ваш загранпаспорт должен быть действителен еще не менее 30 месяцев к моменту подачи документов на визу. Такая виза стоит примерно 1 300 – 1 500 долларов на каждого учредителя.
Виза дает вам право влёта в страну в качестве учредителя собственной компании. Такая виза выпускается со сроком активации 90 дней. То есть, у вас будет 90 дней чтобы влететь в Индонезию и поставить штамп в паспорт.
3 – Затем вы отдаете свой паспорт с поставленным на границе штампом в миграционную службу. Не тяните с этим. Представитель нашей компании сам приедет и заберет документы. Даже ехать никуда не нужно, НО лучше отдать документы на следующий день после прилета. Индонезия дает Вам всего 30 дней на то, чтобы получить КИТАС на основании этой визы.
4 – Примерно через 2 недели после того, как все Ваши документы поданы на активацию КИТАСа вы получите вызов в миграционную службу для интервью. Миграционный офицер спросит о цели открытия компании, как долго вы на территории Индонезии, снимет отпечатки всех пальцев.
5 – Еще примерно через неделю вы получаете свой КИТАС – документ, который позволяет заниматься предпринимательской деятельностью и вести бизнес на территории Индонезии. Вести бизнес как ИНВЕСТОРУ.
Общая математика такая:
1. Открыть компанию – 1 500 долларов
2. Открыть КИТАС – 1 500 долларов на человека
ИТОГО для 2 членов семьи 4 500 долларов
Будьте особенно внимательны на этом этапе. Многие компании предлагают дешевые цены на открытие компании нелегально по упрощенной и не безопасной схеме. Совершается много ошибок со стороны нотариусов, что очень удлиняет срок подготовки документов. Потом приходится все переделывать, а каждая ошибка по местному законодательству может закончиться не только штрафом – но и депортацией!
Про то, как депортируют людей за ошибки в документах описал подробно ЗДЕСЬ
Если Вы хотите открыть компанию в сроки, без ошибок, легально и по лучшей цене на острове – заполните форму
6 – Найти землю, которая будет удовлетворять требованиям Вашего бизнеса по:
Стоимости
Расположению
Праву покупки
Зонированию
Это длительный процесс. Он займет время на поиски. Так что, если Вы уже сейчас понимаете чего хотите, лучше не откладывать в долгий ящик а заняться поиском уже сейчас. Когда будете общаться с владельцами участков, просто заявляйте, что хотите приобрести объект в собственность на компанию.
Можно даже заключить предварительный договор о намерениях, чтобы объект не ушел другому покупателю.
7 – Провести финальную проверку объекта на зонирование и на предмет отсутствия обременений со стороны банков или других лиц и компаний. Обычно это делает Ваш нотариус. Стоимость услуг нотариуса – 1% от стоимости объекта покупки + 1 000 USD за комплексную проверку. Вы можете обратиться к нам.
Процесс оформления земли может занимать от 3 до 6 месяцев.
8 – В присутствии нотариуса оплатить стоимость земли. Без нотариуса сделка не будет считаться действительной, поэтому пользоваться его услугами ОБЯЗАТЕЛЬНО. Несмотря на то, что многие нотариусы на Бали допускают кучу ошибок в документах и вообще относятся к своему делу совсем не так, как мы привыкли. Если у Вас еще нет своего проверенного нотариуса, доверьте эту сделку НАШЕМУ.
ВАЖНО!
Помимо стоимости земельного участка вы должны будете оплатить налог за покупку, который составляет 5%. По закону, этот налог должен заплатить Индонезиец, как лицо, получившее доход, но в Индонезии это так не работает. ПОЧЕМУ? – Читайте ЗДЕСЬ
ЭТО ВСЕ!
Примерно через 6 – 9 месяцев у Вас есть компания и земля в собственности.
Вместе, сделаем жизнь на острове комфортной
