Строительная документация, как легализовать постройку на Бали?

На Бали все больше девелоперов и все больше вопросов. Совсем недавно я освятил в одном из интервью решение вопроса “КАКОГО ДЕВЕЛОПЕРА ВЫБРАТЬ НА БАЛИ?”

Смотрите мой ответ здесь - https://youtu.be/2svDcYe3Zrk?si=JtMVjRaOsRp5Mq7H.

Из всех бизнесов на Бали, ДЕВЕЛОПМЕНТ является самым оптимальным - как открыть такой бизнес ПРАВИЛЬНО, избежать ошибок и проблем с законом, смотрите в этом выпуске.

Дата загрузки:2024-08-20T00:00:00

Стройка действительно мчится бешеными темпами.

Количество вновь открытых девелоперских компаний на Бали за прошлый год превысило 300 штук. На нашем личном балансе BALI LEGAL по налоговому сопровождению более 70% компаний - девелоперы.

Несколько важных моментов по инвестированию на Бали для новых девелоперов мы уже разобрали. В частности:

Эти две статьи дадут довольно четкое представление о том, как правильно подойти к процессу вложения денег в стройку и не попасть на банальных мошенников.

Как узаконить стройку, когда земля уже проверена и внесены деньги за аренду/покупку?

Итак, Вы тоже решили строить.

Чтобы узаконить строение нужно иметь:

И два сертификата:

Оба сертификата нужно получать именно в этом порядке. Сначала - PBG, а потом SLF.

И именно получение сертификатов чаще всего вызывает самые большие сложности, потому что здесь возможно 2 основных пути, как именно узаконить строительство на Бали.

Выбор пути зависит от того, в какой стадии находится ваш проект. Это не о том, готов он или нет - узаконить строение без проекта НЕВОЗМОЖНО.

Это о том, в какой степени проект утвержден и планируется ли вносить изменения уже в процессе строительства.

Дочитайте статью до конца и вы точно поймете, о чем идет речь.

1 путь. Легализация после завершения строительства

Самый частый путь. Именно из-за того, что в процессе строительства часто возникают изменения, доработки, смена концепции, неучтенные моменты - многие решаются пойти по пути легализации после завершения строительства, так как это дает известную долю свободы.

Не нужно согласовывать с комиссиями каждую деталь и процесс самой стройки продвигается довольно быстро. Многие крупные девелоперы на острове в самом начале своего пути также пользовались этим методом.

Фото с сайта - https://amusementlogic.ru/

Как это работает?

Вы сначала строите, а после того, как финишная отделка закончена, подаете заявку сразу на получение SLF + PBG.

В законодательстве Индонезии есть процедура, согласно которой, если Вы получили SLF, автоматически получаете и PBG (если перед этим он был не получен).

Оплачивается заявка на получение SLF + PBG без гарантии получения сертификата. Оплата предназначается для того, чтобы специальное ведомство PUPR (Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia) выделило комиссию для согласования качества стройки строительства нормам.

Стоимость заявки на получение SLF всегда разная и зависит от объема строительства.

После подачи заявки на SLF через несколько недель вы получаете номер заявки и ждете приезда комиссии.

Комиссия PUPR:

Иногда список таких нарушений слишком объемен или часть из них просто невозможно устранить. В таком случае возникают дополнительные расходы собственника на “узаконивания”.

Если в Вашем проекте есть инженеры, Вы можете сами (перед тем, как отправить заявку с проектом в PUPR) оценить его на соответствие местным правилам с помощью актуальных СНиП 2023 года для района Kuta Seletan - https://drive.google.com/file/d/1lL-_HdINNYjwG6lCShz0fdy6KehhxQY9/view?usp=sharing.

Объем дополнительных расходов зависит напрямую от размеров проекта, количества нарушений и насколько они критичны. Приблизительный размер финансирования на этом этапе, помимо оплаты за заявку на получение SLF, и если здание не соответствует требованиям, может составлять 5 000 - 50 000 USD.

После того, как комиссия одобрила проект и согласовала выдачу сертификата SLF + PBG, примерно через 2-3 месяца (3-6 месяцев в общей сложности) Вы получаете все документы на руки без дополнительных доплат.

ИТОГО, расходов и план платежей по такой схеме для объекта без нарушений как в примере из Куты:

ИТОГО, расходов и план платежей по такой схеме для объекта с нарушениями как в примере из Куты:

Самый большой минус такого пути - непредсказуемость расходов. Вы можете потратить 4 000 USD, а можете 20 000 USD. Однако, вам не нужно дожидаться разрешительных документов и можно строить. Да и свободы для изменения проекта в процессе строительства несоизмеримо больше.

2 путь. Легализация до начала

Этот путь еще можно назвать - “ни шагу в сторону”, потому что здесь Ваш проект становится для Вас буквально законом, который должен соблюдаться неукоснительно.

Стоимость и общие расходы для такой схемы более прогнозируемы, однако, очередность действий совершенно другая.

Итак, как и в предыдущем случае, проект уже должен быть, именно на согласование этого проекта Вы и отправляете заявку в PUPR. Получив Вашу заявку, специалисты PUPR сразу отметят недочеты проекта и что нужно изменить, чтобы Вы смогли получить сертификат PBG. Фактически - разрешение на строительство.

Это довольно удобно, так как позволяет заранее понимать какой именно проект ТОЧНО получит сертификат.

Если в Вашем проекте есть инженеры, Вы можете сами (перед тем, как отправить заявку с проектом в PUPR) оценить его на соответствие местным правилам с помощью актуальных СНиП 2023 года для района Kuta Seletan - https://drive.google.com/file/d/1lL-_HdINNYjwG6lCShz0fdy6KehhxQY9/view?usp=sharing.

Стоимость подачи заявки на PBG будет примерно такой же, как и в примере из предыдущего пути:

Исправив недочеты в проектной документации и отправив их на дополнительное согласование, Вы получите номер заявки на PBG. Все, что остается делать - дождаться выдачи PBG сертификата (около 6 - 9 месяцев в общей сложности) и неукоснительно следовать своему же проекту в процессе строительства.

ИТОГО, расходов и план платежей по такой схеме для объекта с нарушениями или без нарушений как в примере из Куты:

После окончания строительства и окончательной приемки комиссией Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia вы можете получить сертификат SLF с описанием назначения сооружения.

Сертификат SLF в обоих случаях выдается на 5 лет и должен обновляться в соответствии с этим дедлайном. Практики обновления SLF еще ни у кого на острове нет, в связи с тем, что сама система SLF и PBG сертификации была внедрена только 2 года назад взамен устаревшей системе IMB (фото выше).

Как производятся платежи за PBG и SLF? За что отвечают исполнители?

На Бали есть компании, который занимаются вопросом легализации строительства. Как правило, застройщик либо имеет свой штат для решения вопросов:

или нет…

Вне зависимости от этого важно понимать, что исполнитель не гарантирует итоговое получение документов, а общий платеж за получение разрешения на строительство или сразу SLF + PBG сертификат строится следующим образом:

Привлечение специалистов для:

Требует дополнительной оплаты, и дает гарантии получения документов. Стоимость таких специалистов, как правило, выражается в процентном соотношении от стоимости государственных сборов и может достигать 25 - 30% сверху от общего платежа.

Вместе, сделаем жизнь на острове комфортной и легальной!