Многие инвесторы (порядка 70% по нашей статистике) предпочитают доверять застройщику или владельцу земли на Бали на слово, не проверяя документы.
Такой подход может существовать, и если он сохранится, то, по нашим примерным оценкам, около 50% инвесторов на острове частично или полностью потеряют свой капитал в ближайшие 3-5 лет. А в хорошем случае, останутся на Бали “в долгую”, ожидая роста стоимости своих инвестиций или роста ежегодного пассивного дохода.
Одна из причин такой ситуации - покупка объектов сверх их реальной стоимости, что фактически лишает инвесторов известной доли прибыли от перепродажи или от пассивного управления.
Вторая причина - чрезмерное доверие или незнание своих возможностей на этапе заключения сделки. Что ведет к полной потере контроля еще на этапе заключения договора.
Какие документы должен иметь застройщик и основные правила инвестирования на Бали можно прочитать тут - https://bali-legal.com/kupit-i-postroit-nedvizhimost-na-bali-inostranczu.
Главный риск инвестора - земля
База для понимания и проверки застройщика или хозяина собственности - земельный участок, на котором собственность находится или будет строиться.
Начиная взаимодействовать с застройщиком всегда необходимо запросить земельный сертификат.
В сертификате:
Обращайте внимание на статус земли. В примере указан статус HAK MILIK (владение). Такой статус, как вы уже знаете из статьи - https://bali-legal.com/kupit-i-postroit-nedvizhimost-na-bali-inostranczu может иметь только земля, оформленная на Индонезийца. В идеале взаимодействовать напрямую с владельцем, но так будет редко.
Чаще всего земля будет иметь статус HAK MILIK (владение физическим лицом) или HAK GUNA BANGUNAN (HGB - временное владение компанией). В первом случае, если вы общаетесь не с владельцем земли, запросите основание для проведения сделки от лица, с которым вы общаетесь. Во втором случае убедитесь, что компания, передающая вам собственность в аренду после постройки или уже готовую, указана в сертификате HGB.
Если продавец/застройщик не указан в земельном сертификате в качестве собственника, всегда запрашивайте основание для проведения сделки. ЭТО ДОЛЖЕН БЫТЬ “ОСНОВНОЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ”, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКОМ ПО СЕРТИФИКАТУ И ПРОДАВЦОМ/ЗАСТРОЙЩИКОМ.
Чаще всего в Ваших сделках будет присутствовать “посредник” в виде основного арендатора или даже нового владельца, права которого находятся в стадии оформления по HGB (он же продавец/застройщик).
Проверка основания и срока уплаты договора
Если вам предоставили земельный сертификат и “основной договор”, заключенный между собственником по сертификату и текущим арендатором земли, запросите информацию о:
Срок оплаты договора. Это важнейший параметр. Чтобы законно распоряжаться землей, такой арендатор обязан выплатить весь договор полностью. Довольно часто на Бали арендатор заключает договор всего лишь на 2-5 лет, чтобы не вкладывать много собственных денег в застройку. Это может привести к тому, что, купив право аренды на 25-30 лет, просто не сможете продлить его из-за того, что “посредник”, он же застройщик, не пролонгирует свой договор.
Совпадение срока “основного договора” тому, который предлагается для аренды вам. Срок Вашего договора с застройщиком не может быть более оплаченного застройщиком срока или срока действия самого “основного договора”.
Понимание этих пунктов и правильные вопросы позволят увидеть также реакцию продавца на этом этапе и иногда дадут возможность сразу отказаться от услуг недобросовестных застройщиков. Откровенные мошенники просто перестанут отвечать, а компании, реально делающие бизнес, пойдут на встречу и будут охотно предоставлять всю необходимую информацию.
Как обманывают девелоперы на этих этапах читайте - https://bali-legal.com/kak-obmanyivayut-developeryi-na-bali.
Учите, что эти документы застройщик вам предоставить ОБЯЗАН.
Проверка земли
После того как предыдущие документы собраны, вы поняли на каком участке находится или будет находиться Ваша вилла, кто будет строить и на каком основании, можно инициировать процедуру официальной проверки земли на:
Отсутствие обременений.
Соответствие земельной зоне.
Соответствие данных о владельце.
Быстро и легально проверим безопасность вашей сделки и надежность продавца
Защита от мошенничества и подделки земельных сертификатов
Проверка соответствия зоны застройки вашим целям (коммерция, застройка и тп)
Проверка всех необходимых документов земельного участка и продавца
Поможем заключить и провести сделку легально
Проверка земельного участка и всех документов под ваши цели
Составление и заверение у нотариуса договора аренды
Уплата налогов
Эту процедуру без нотариуса провести сложно и я не советую это делать, если вы не знаете Индонезийский язык. Она очень подробно описана здесь - https://bali-legal.com/proverka-zemli. Останавливаться на этом сейчас не будем.
Перед тем как продолжать читать эту статью, изучите процедуру проверки самостоятельно. Без официальных заключений нет никаких гарантий именно юридической чистоты Вашей сделки.
После получения официальных писем из земельного комитета как в примерах - https://bali-legal.com/proverka-zemli можно запрашивать draft (шаблон) Вашего договора с застройщиком/продавцом.
Какие договора чаще всего заключаются на Бали?
Давайте сначала разберемся, какие сделки чаще всего предлагаются инвесторам со стороны застройщика/владельца собственности на острове:
1 - Инвестиционный договор на строительство с последующей передачей прав инвестору на определенный срок.
Этот договор заключается, когда есть только проект недвижимости, все вопросы владения землей со стороны девелопера уже закрыты и осталось лишь привлечь инвестора для начала стройки.
Как правило, такие договора не регистрируются у нотариуса и даже заключаются онлайн. Их окончательная регистрация у нотариуса происходит только тогда, когда инвестор находится на Бали и объект уже фактически построен.
Это не самая надежная конструкция. Чтобы иметь максимальную защиту, инвестор может прилететь на Бали и подписать нотариальный договор сразу, не дожидаясь окончания строительства. И только после этого вносить первый платеж.
2 - Договор аренды построенного объекта недвижимости с землей или без земли на определенный срок.
Этот договор заключается тогда, когда объект уже построен и полностью готов к продаже. Такой договор должен быть зарегистрирован нотариально и для его заключения вам точно нужно лететь на Бали.
Очередность и сроки внесения платежей вы согласовываете индивидуально. У вас нет обязательства оплачивать всю сумму сразу.
Основные моменты, которые сразу нужно проверить в договорах
ОПЛАТА НАЛОГОВ - Кто платит налоги? - Налог может составлять для аренды от 10 до 21%. Стремитесь к тому, что налоги в полном объеме должен оплачивать продавец.
Больше о налогах в Индонезии - https://bali-legal.com/nalogi-v-indonezii.
СХЕМА МЕЖЕВАНИЯ - Размежеванный участок земли (легально или полулегально) как приложение к договору с указанием четких границ участка и плана строений. Как правило, застройщик не предоставляет такую схему, руководствуясь понятиями “примерный размер участка”. При долгосрочной аренде отсутствие четкой привязки к собственным границам может стать проблемой.
ПЛАН СТРОЕНИЙ - План строений по этажам на участке как приложение к договору с детализацией размеров здания. Это позволит вам понять как именно выглядит/будет выглядеть итоговая конструкция и максимальные отклонения от плана.
НАПОЛНЕНИЕ ОБЪЕКТА - Что входит в покупаемый объект? Детально прописанное оборудование и мебель как отдельное приложение к договору, с описанием артикулов, ориентировочной стоимости и категории используемых материалов, предметов мебели и техники.
ГАРАНТИИ НА ПОСТРОЕННОЕ СООРУЖЕНИЕ - В том числе за чей счет и в какие сроки будут оказаны услуги по гарантийному ремонту конструктива, внутреннее отделки, предметов мебели и техники.
УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ - Периодичность оплаты может зависеть от этапа работ (для девелопера) или от графика платежей. Стремимся к поэтапной оплате для снижения риска вложений в стройку.
ФИНАНСОВЫЕ РИСКИ - Размеры и наличие штрафов за нарушение стороной продавца/застройщика обязательств по договору. Основные риски - Недострой, нарушение сроков строительства, нарушение гарантий, нарушение сроков оплат со стороны Заказчика.
ЮРИДИЧЕСКОЕ НАПОЛНЕНИЕ СДЕЛКИ - Прежде всего наличие HGB и SLF сертификатов. Что это такое и как правильно оформлять строительство описано тут - https://bali-legal.com/kupit-i-postroit-nedvizhimost-na-bali-inostranczu.
Каждый из этих пунктов важен. Если какого-то из пунктов не хватает, или он прописан недостаточно прозрачно - вы можете попросить добавить их в договор или внести корректуру
ЧАСТО ЗАСТРОЙЩИКИ НЕ ДАЮТ ВОЗМОЖНОСТЬ КОРРЕКТИРОВОК И ТОРОПЯТ С ВНЕСЕНИЕМ ПЕРВОГО ПЛАТЕЖА. ЭТО ТОЖЕ СИГНАЛ О КАЧЕСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА. СРЕДНИЙ СРОК СДЕЛКИ НА БАЛИ - 2-3 МЕСЯЦА!!!
В случаях неполного предоставления всех необходимых документов также лучше вписать их предоставление как обязательный для выполнения стороной застройщика пункт. Невыполнение такого пункта может привести к разрыву договора и необходимости возврата всей суммы, уже уплаченной инвестором.
Если вам нужна помощь по проверке и подготовке документов к сделке, проверке застройщика или по вопросам, связанным с инвестированием на Бали, СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ в Telegram или WhatsApp для быстрой коммуникации.
Вместе, сделаем жизнь на острове комфортной и легальной!
