Когда я слышу выражение “рынок недвижимости Бали”, меня немного передергивает внутри. Причина проста. Рынка недвижимости Бали - НЕТ.
Это чаще хаотичные (или упорядоченные за счет грамотного маркетинга) сделки между продавцами и покупателями, где на каждом шагу инвесторов ожидают сюрпризы.
Почему так происходит
Индонезия с радостью принимает вложения в недвижимость и не создает преград/законов, регулирующих этот рынок, а отсюда:
Отсутствуют минимальные требования к уставному капиталу для девелоперов со стороны государства. Фактически, начать этот бизнес может любой желающий;
Нет требований по качеству и количеству инженерно-технического персонала для компаний-девелоперов. Отсюда - открываются компании на иностранцев, которые в свою очередь просто составляют договор подряда с местной компанией, имеющей строительную лицензию (или даже с местной бригадой без лицензии).
Самое интересное тут то, что разница в наличии или отсутствии лицензии у подрядчика влияет лишь на налог. Если вы используете подрядчика с лицензией - 2%, если без - 4%.
Нет жесткого контроля за этапами и ходом строительства со стороны государства. Разрешение на строительство (сертификат PBG) получают примерно 10% компаний;
Инвестор не защищен стандартной формой инвестиционного договора или договора купли/продажи, так как такая форма легко корректируется нотариусом или самим девелопером;
Нотариусы - каждый “сам себе на уме”. Фактически - кто платит нотариусу - тот и прав.
НО!!!
Отсюда и главный плюс инвестирования в Бали - ПОТЕНЦИАЛЬНО ВЫСОКИЙ ДОХОД. Реальность такова, что доходность в 12 - 30% годовых действительно достигается во многих проектах.
Понятно, что доходность зависит от начальных вложений, этапа на котором инвестор входит в проект, района, типа проекта и т.д.
Между нестабильным “рынком” и потенциально высокой доходностью и предлагается выбирать инвестору.
Консультация по инвестированию на Бали
Если вы хотите получить рекомендации по безопасному инвестированию
Как снизить риски, сохранив доходность на том же уровне
Главные риски при покупке недвижимости
1 - ДОКУМЕНТЫ НЕ СООТВЕТСТВУЮТ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ, А ЗЕМЛЯ - ЦЕЛЯМ ИНВЕСТОРА.
В заголовке все сказано =)
Долго на этом не буду останавливаться. Бали - специфический остров со своими ограничениями, возможностями и типами владения. Если Вы еще не в курсе - почитайте полную инструкция по проверке земли от застройщика - https://bali-legal.com/proverka-zemli.
А здесь описаны типы земли на Бали и пошаговый план владения иностранцами через компанию (интересно тем, кто имеет долгосрочные инвестиционные цели) - https://bali-legal.com/land-on-bali.
РЕШЕНИЕ:
Всегда проверяйте документы на землю, согласно этой инструкции - https://bali-legal.com/proverka-zemli.
2 - ОСНОВНОЙ ДОГОВОР НЕ ОПЛАЧЕН ПОЛНОСТЬЮ.
Вы, вероятно, уже знаете, что иностранец не может владеть землей на Бали. Как правило землей владеет либо компания, либо физическое лицо - индонезиец.
Девелопер, застройщик - заключает договор аренды (или купли/продажи) на определенный срок. Например, на 25 лет. НО!!! Чаще всего - НЕ ОПЛАЧИВАЕТ ЭТОТ ДОГОВОР ПОЛНОСТЬЮ! Скажем, лишь на 1 - 2 года.
Больше об этом я рассказал в видео - https://www.youtube.com/watch?v=G1vv9DE0lxQ.
Застройщики на Бали обманывают покупателей, скрывая информацию и не выплачивая необходимые суммы за разрешения на строительство, что приводит к потенциальным проблемам с владением землей и оплатой, и покупателям следует быть осторожными и требовать подтверждения права собственности и уплаты налогов, а также штрафов за незавершенное строительство.
Дата загрузки:2024-06-05T00:00:00
Девелопера можно понять - он не хочет вкладывать денег больше, чем нужно, чтобы начать строить и продавать. Однако, переуступает он право аренды на участок инвестору именно на срок действия основного договора, то есть на 25 лет.
Отсюда 2 вывода:
Во-первых - переуступка права аренды на договор, не оплаченный полностью незаконна. Можно распоряжаться лишь полностью оплаченным сроком договора.
Во-вторых - возникает риск того, что девелопер НЕ ОПЛАТИТ полностью свой договор (по любой причине, даже если он не планировал никого обманывать) и Ваша недвижимость с участком земли превратится в тыкву.
Случаев такого нарушения финансовой дисциплины со стороны застройщика было немало, и еще будут.
РЕШЕНИЕ:
Проверяйте основной договор девелопера и хозяина земли. Он должен быть оплачен полностью. Запросите этот договор у нотариуса или юриста компании - застройщика. Если девелопер отказывается показать основной договор - выводы делайте сами…
3 - НЕТ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
Болезнь 95% девелоперских компаний.
Что это за сертификаты и зачем их получать можно прочитать тут - https://bali-legal.com/kupit-i-postroit-nedvizhimost-na-bali-inostranczu.
Чаще всего Вам будут говорить, что документы будут получены после строительства и это, чаще всего, так. Однако риск того, что легальное оформление здания под Ваши цели не будет завершено до момента сдачи объекта в эксплуатацию велик. И этот риск Вам придется оплачивать из своего кармана, если сразу не оговорить соответствующие условия договора.
РЕШЕНИЕ:
Прописать в соглашении, что сдача объекта будет производиться только при условии наличия сертификатов PBG и SLF. Что это такое, отлично расписано тут - https://bali-legal.com/kupit-i-postroit-nedvizhimost-na-bali-inostranczu.
Больше про то, на что стоит обратить внимание при проверке девелопера в моем интервью - https://www.youtube.com/watch?v=YLUE3MIIARQ.
Обсуждение основных вопросов, волнующих всех, кто интересуется недвижимостью и бизнесом на Бали
Дата загрузки:2024-05-21T00:00:00
Если вы хотите проверить объект недвижимости, девелопера или построить свой собственный проект, свяжитесь с нами Telegram или WhatsApp для быстрой коммуникации.
Вместе, сделаем жизнь на острове комфортной и легальной!
