В этой статье вы узнаете, почему рынка недвижимости Бали как такового не существует, с какими ключевыми рисками сталкиваются инвесторы и как их минимизировать, сохранив высокую потенциальную доходность.
Когда я слышу выражение “рынок недвижимости Бали”, меня немного передергивает внутри. Причина проста. Рынка недвижимости Бали - НЕТ.
Это чаще хаотичные (или упорядоченные за счет грамотного маркетинга) сделки между продавцами и покупателями, где на каждом шагу инвесторов ожидают сюрпризы.
Почему так происходит
Индонезия с радостью принимает вложения в недвижимость и не создает преград/законов, регулирующих этот рынок, а отсюда:
- Отсутствуют минимальные требования к уставному капиталу для девелоперов со стороны государства. Фактически, начать этот бизнес может любой желающий;
- Нет требований по качеству и количеству инженерно-технического персонала для компаний-девелоперов. Отсюда - открываются компании на иностранцев, которые в свою очередь просто составляют договор подряда с местной компанией, имеющей строительную лицензию (или даже с местной бригадой без лицензии).
Самое интересное тут то, что разница в наличии или отсутствии лицензии у подрядчика влияет лишь на налог. Если вы используете подрядчика с лицензией - 2%, если без - 4%.
- Нет жесткого контроля за этапами и ходом строительства со стороны государства. Разрешение на строительство (сертификат PBG) получают примерно 10% компаний;
- Инвестор не защищен стандартной формой инвестиционного договора или договора купли/продажи, так как такая форма легко корректируется нотариусом или самим девелопером;
- Нотариусы - каждый “сам себе на уме”. Фактически - кто платит нотариусу - тот и прав.
НО!!!
Отсюда и главный плюс инвестирования в Бали - ПОТЕНЦИАЛЬНО ВЫСОКИЙ ДОХОД. Реальность такова, что доходность в 12 - 30% годовых действительно достигается во многих проектах.
Понятно, что доходность зависит от начальных вложений, этапа на котором инвестор входит в проект, района, типа проекта и т.д.
Между нестабильным “рынком” и потенциально высокой доходностью и предлагается выбирать инвестору.
Как снизить риски, сохранив доходность на том же уровне
Главные риски при покупке недвижимости
1 - ДОКУМЕНТЫ НЕ СООТВЕТСТВУЮТ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ, А ЗЕМЛЯ - ЦЕЛЯМ ИНВЕСТОРА.
В заголовке все сказано =)
Долго на этом не буду останавливаться. Бали - специфический остров со своими ограничениями, возможностями и типами владения. Если Вы еще не в курсе - почитайте полную инструкция по проверке земли от застройщика.
А здесь описаны типы земли на Бали и пошаговый план владения иностранцами через компанию (интересно тем, кто имеет долгосрочные инвестиционные цели).
РЕШЕНИЕ:
Всегда проверяйте документы на землю, согласно этой инструкции.
2 - ОСНОВНОЙ ДОГОВОР НЕ ОПЛАЧЕН ПОЛНОСТЬЮ.
Вы, вероятно, уже знаете, что иностранец не может владеть землей на Бали. Как правило землей владеет либо компания, либо физическое лицо - индонезиец.
Девелопер, застройщик - заключает договор аренды (или купли/продажи) на определенный срок. Например, на 25 лет. НО!!! Чаще всего - НЕ ОПЛАЧИВАЕТ ЭТОТ ДОГОВОР ПОЛНОСТЬЮ! Скажем, лишь на 1 - 2 года.
Девелопера можно понять - он не хочет вкладывать денег больше, чем нужно, чтобы начать строить и продавать. Однако, переуступает он право аренды на участок инвестору именно на срок действия основного договора, то есть на 25 лет.
Отсюда 2 вывода:
Во-первых - переуступка права аренды на договор, не оплаченный полностью незаконна. Можно распоряжаться лишь полностью оплаченным сроком договора.
Во-вторых - возникает риск того, что девелопер НЕ ОПЛАТИТ полностью свой договор (по любой причине, даже если он не планировал никого обманывать) и Ваша недвижимость с участком земли превратится в тыкву.
Случаев такого нарушения финансовой дисциплины со стороны застройщика было немало, и еще будут.
РЕШЕНИЕ:
Проверяйте основной договор девелопера и хозяина земли. Он должен быть оплачен полностью. Запросите этот договор у нотариуса или юриста компании - застройщика. Если девелопер отказывается показать основной договор - выводы делайте сами…
3 - НЕТ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
Болезнь 95% девелоперских компаний.
Что это за сертификаты и зачем их получать можно прочитать тут.
Чаще всего Вам будут говорить, что документы будут получены после строительства и это, чаще всего, так. Однако риск того, что легальное оформление здания под Ваши цели не будет завершено до момента сдачи объекта в эксплуатацию велик. И этот риск Вам придется оплачивать из своего кармана, если сразу не оговорить соответствующие условия договора.
РЕШЕНИЕ:
Прописать в соглашении, что сдача объекта будет производиться только при условии наличия сертификатов PBG и SLF. Что это такое, отлично расписано тут.
Если вы хотите проверить объект недвижимости, девелопера или построить свой собственный проект, свяжитесь с нами Telegram или WhatsApp для быстрой коммуникации.
Нужна верификация сделки или стратегия под ваш кейс?
Если вы хотите безопасно зайти на рынок Бали — давайте созвонимся и разложим ваш план на этапы.