Инвестиции на Бали. Ключевые данные для инвесторов

Разбираем, почему инвестиции в недвижимость на Бали сопряжены с высокими рисками, массой подводных камней и требуют тщательной юридической проверки, но при правильном подходе могут быть высокодоходными.

1. Онлайн-сделки с недвижимостью на Бали, хоть и кажутся интересной идеей, не законны. Онлайн «инвесторы» выкидывают миллионы долларов прямо сейчас и никак не защищены.
2. Стоимость строительства на острове примерно в 3 раза ниже цены итоговой продажи. Такой зазор говорит, что гораздо выгоднее строить и продавать самостоятельно, чем опираться на посредников в виде девелоперов без опыта.
3. Для открытия компании по строительству/девелопменту не нужно иметь ни финансов, ни технических специалистов. Чаще всего девелопер — это только название.
4. Не каждая земля подходит под цели инвестиций (больше 50% из того, что вы видите, — не подходит). Процесс проверки самого объекта недвижимости довольно внушителен, длится примерно 3 недели и мало кто защищает свои деньги таким способом. КАК ПРОВЕРИТЬ ЗЕМЛЮ? — как проверить землю.
5. Высокий процент доверия к застройщику и цифрам доходности (25–35% в год???), его договору и финансовой стабильности. Поверхностное отношение к процедуре проверки застройщика и договора. Тут теряется до 70% всех денег — как проверить застройщика самостоятельно.

Неспособность проанализировать эти пункты, а также тот факт, что тезисы часто противоречат друг другу, уже говорит о том, что цели инвестирования таких «инвесторов» не будут достигнуты. Как, например, может быть «безрисковой» инвестиция под 25% годовых в долларах США?

Низкий риск — низкая прибыль.
Высокий риск — высокая прибыль.
На Бали не изобрели новую экономику =)

Как иностранцу самому организовать весь процесс строительства без ошибок? — подробная инструкция

В большинстве случаев такие лица или компании допускают 4 грубейшие ошибки:

1. Считают низким риск вложений в недвижимость на Бали, просто потому что недвижимость — это безрисковый инструмент. Ошибка.
2. Вкладывают в рисковую жилую недвижимость Бали больше 20% своего капитала — ошибка.
3. Не проводят процедуру due diligence условий сделки, доверяя застройщикам самостоятельно оформлять все документы, и заключают сделки онлайн, лишаясь всех прав на защиту своих интересов, — ошибка.
4. Доверие заявленной высокой доходности от пассивного управления объектами на Бали — ошибка!

Прямо сейчас несколько застройщиков уже находятся на грани банкротства, под репрессиями со стороны государства или на грани потери капитала своих вкладчиков. Никакой защиты иностранных инвесторов на Бали нет. А значит, все деньги будут потеряны — реальность!

Если вам нужна помощь в проверке застройщика на Бали, или вы хотите убедиться в качестве своей инвестиции, свяжитесь с нами — в Telegram или WhatsApp для быстрой коммуникации.

Чтобы не было мешанины и недопонимания, я и выделяю понятие «квалифицированный инвестор». Под квалифицированными инвесторами я чаще всего понимаю тех, кто уже способен учитывать описанные факторы. И это, как правило:

• сами девелоперы,
• те, кто открывает бизнесы для экспатов и на местный рынок на острове,
• те, кто вкладывает в инфраструктуру Индонезии и Бали в частности.

Рынок Бали — высокодоходный и высокорисковый. Для тех, кто это понимает, для квалифицированных инвесторов и для тех, кто вовремя нашёл этот материал, я и написал статью.

Условия ведения бизнеса и инвестирования в Индонезии (Бали) по сравнению с топовыми экономиками мира

1 - Низкие операционные затраты на ведение бизнеса (аренда, зарплаты)

Многие крупные компании переносят свои офисы в Индонезию.

При этом интереснее даже не сам Бали — ведь это довольно маленький туристический остров, где уровень зарплат растёт соразмерно несуразно завышенной стоимости недвижимости.

Отличные города для оптимизации операционных затрат:

• Сурабая (о. Ява, Индонезия)
• Матарам (о. Ломбок, Индонезия)
• Джокьякарта (о. Ява, Индонезия)

Здесь по-прежнему сохраняется средний уровень зарплат 100–150 USD в месяц, но при этом несложно найти сотрудника на линейную должность.

Преимущества: Более низкие фиксированные расходы на ведение бизнеса позволяют инвесторам оставлять больше средств для развития и маркетинга.

Недостатки: Ограниченная инфраструктура, недоразвитость банковского сектора в регионах, сложности в доступе к логистике (Бали) и международным связям по сравнению с развитыми странами.

Аренда

США (Нью‑Йорк, Сан‑Франциско): Средняя стоимость аренды коммерческого офиса — около $500–1000 за квадратный метр в год в центральных районах. В более престижных местах может доходить до $2000–3000 за кв. м в год.

Европа (Лондон, Париж): В центральных деловых районах аренда варьируется от $600–1500 за квадратный метр в год. В Лондоне в районах с высокой бизнес‑активностью стоимость может быть ещё выше.

Бали, Индонезия: Аренда офиса или коммерческого помещения на Бали стоит около $100–200 за квадратный метр в год, что значительно ниже по сравнению с западными странами.

Зарплаты

США (Нью‑Йорк, Лос‑Анджелес): Средняя месячная зарплата офисного сотрудника — от $4000 до $6000 в зависимости от квалификации. Средний доход программиста или маркетолога может превышать $7000–8000.

Европа (Лондон, Берлин): Зарплаты варьируются от €3000–5000 в месяц в зависимости от позиции. Зарплата в IT и маркетинге может доходить до €6000–8000.

Бали, Индонезия: Средняя зарплата местного офисного сотрудника на Бали составляет $300–500 в месяц. Даже зарплата высококвалифицированных специалистов обычно не превышает $1000–1500 в месяц.

Налоги

О налогах подробнее написано ниже. Вот статья для полного понимания налоговой ситуации и послаблений для иностранных инвесторов — налоги в Индонезии.

2 - Стремительная экономика Юго‑Восточной Азии

Преимущества: Индонезия предоставляет новые возможности для стартапов и расширения бизнеса, особенно в креативных индустриях, туризме и технологии. Создаёт налоговые послабления для иностранных игроков.

Недостатки: Регулирование рынка и экономические условия ещё не стабильны. Нужно учитывать дополнительные расходы на представление интересов бизнеса в «серых зонах».

Темпы роста ВВП

США: В среднем за последние 10 лет рост ВВП США составляет 2–3% в год, с падением до −3,4% в 2020 году (из‑за COVID‑19), но затем рост восстановился до 5,7% в 2021 году.

Европейский союз: Средний рост ВВП стран ЕС до пандемии составлял около 1,5–2% в год. В 2020 году экономика ЕС сократилась на 6,3%, а в 2021 году рост составил около 5,3%, но ожидания на 2023–2024 годы более сдержанные — в пределах 1–2%.

Бали, Индонезия: В последние годы, до пандемии, рост ВВП Индонезии составлял около 5–6% в год. В 2021 году экономика начала восстанавливаться после пандемии, показав рост около 3,7%. Прогнозы на ближайшие годы (2024–2025) показывают, что рост ВВП Индонезии может достигнуть 4–5%.

Уровень инфляции

США: В 2022 году инфляция в США выросла до рекордных уровней — около 7–9% в год из‑за постпандемического восстановления и проблем с цепочками поставок.

Европа: В ЕС инфляция также подскочила до 6–8% в 2022 году, хотя в нормальных условиях она обычно колеблется в пределах 1–2%.

Бали, Индонезия: Инфляция в Индонезии варьировалась в последние годы между 2,5–4,5%. В 2022 году инфляция выросла до 4,2–4,5%, отчасти из‑за глобального роста цен на сырьё и энергию.

Уровень безработицы

США: Уровень безработицы в США до пандемии был около 3,5%. В 2020 году он резко вырос до 8–10%, но затем снизился до 3,6–3,8% в 2022 году.

Европа: Безработица в странах ЕС в среднем колебалась между 6–8% в последние годы, с некоторыми странами, такими как Испания и Греция, где безработица превышала 15%.

Бали, Индонезия: До пандемии уровень безработицы в Индонезии составлял около 5–6%. В 2020–2021 годах он вырос до 7–8%, но в 2022 году начал снижаться к отметке 5,8–6%.

Государственный долг

США: Государственный долг США в 2022 году составил около 130% от ВВП, что вызывает обеспокоенность в долгосрочной перспективе.

Европа: В странах ЕС долг также значительно выше, в среднем около 90–100% от ВВП. В некоторых странах, таких как Италия и Греция, этот показатель превышает 150%.

Индонезия: Государственный долг Индонезии стабильно низок по сравнению с западными странами. В 2022 году он составлял около 40% от ВВП, что делает экономику Индонезии относительно устойчивой к внешним шокам.

3 - Ежегодно растущий туристический поток

Отличия: Бали — одно из самых популярных туристических направлений в мире, что делает его центром потребительской активности в сфере туризма и гостеприимства.

Преимущества: Быстрая окупаемость бизнеса, связанного с туристическими услугами, что может быть сложно достичь в странах с менее активным туристическим сектором. Постоянно открывающиеся ниши для нового бизнеса из‑за того, что экономика острова не успевает реагировать на новые потоки входящих денег.

Недостатки: Сильная зависимость от сезонных туристических потоков и уязвимость перед местными органами самоуправления — банжар — главная власть на острове.

Международный туризм

2019 год: До пандемии Бали принимал около 5,1 миллиона международных туристов. Это был пик до пандемии, с основными странами‑источниками, такими как Австралия, Китай, Индия и Япония.

2020–2021 годы: Пандемия COVID‑19 привела к резкому снижению международного туризма. В 2020 году количество международных туристов упало до нескольких тысяч из‑за закрытых границ.

2022 год: Постепенное восстановление с 2,1 миллиона международных туристов.

2023 год: Бали принял около 5,27 миллиона международных туристов, что демонстрирует сильное восстановление по сравнению с 2022 годом. Это составляет около 45,16% всех международных туристов в Индонезии. Основные страны — Австралия, Индия и Сингапур.

Внутренний туризм

2019 год: В пиковый год, до пандемии, Бали посетило около 10,36 миллиона внутренних туристов.

2020–2021 годы: Внутренний туризм значительно снизился, однако оставался более устойчивым по сравнению с международным туризмом из‑за внутренних ограничений на передвижение и карантинов.

2022 год: Бали принял около 8 миллионов внутренних туристов, что на 2 миллиона меньше, чем в 2019 году.

2025 год: Ожидается дальнейший рост внутреннего туризма, но данные по конкретным цифрам за 2023–2024 годы ещё не полностью собраны.

Внутренняя «кухня» и ключевые цифры легализации

4 - Простота открытия бизнеса для иностранцев (PT PMA)

Преимущества: Индонезия предлагает простые юридические структуры, такие как PT PMA, которые позволяют иностранцам владеть бизнесом и управлять им без барьеров. К тому же стоимость такой компании варьируется от 1 500 до 2 000 USD, что выгоднее предложений большинства стран. Это одна из самых дешёвых локаций для регистрации компании в мире.

Недостатки: Процесс регистрации компании и соблюдение всех местных нормативных требований могут быть сложнее для тех, кто не знаком с местным законодательством.

Процедура открытия компании описана здесь — как открыть PT PMA

Если вам нужна помощь по открытию и сопровождению бизнеса на Бали, свяжитесь с нами — в Telegram или WhatsApp для быстрой коммуникации.

5 - Налоговые преференции для иностранного бизнеса

Отличия: Налоговые ставки в Индонезии в первые 3 года существования бизнеса от 0,5% до 10%, что ниже, чем во многих западных странах, где корпоративные налоги могут достигать 30–40%.

Преимущества: Возможность оптимизировать налогообложение и сократить операционные расходы за счёт благоприятной налоговой среды до 3–4% в месяц для мелкого бизнеса (до 20 000 USD оборота в месяц) и до 10% для среднего бизнеса с оборотом от 100 000 USD в месяц.

Недостатки: Сложности с пониманием местной налоговой системы и обязательная необходимость привлекать местных специалистов для ведения учёта и сдачи отчётов — от 70 до 300 USD в месяц (в среднем).

Вот статья для полного понимания налоговой ситуации и послаблений для иностранных инвесторов — налоги в Индонезии.

Или вы можете воспользоваться услугами нашего менеджера по сопровождению бизнеса на Бали. Чтобы рассчитать свои налоги, свяжитесь с нами — в Telegram или WhatsApp.

6 - Высокие доходы инвесторов в сфере недвижимости

Преимущества: При правильном размещении денег «в долгую» на рынке легко организовать систему, приводящую пассивную прибыль около 15–20% годовых в диапазоне 10 ближайших лет. Реальная доходность на краткосрочных стратегиях падает и в среднем составляет примерно 10% годовых. Это всё ещё выше, чем практически во всех странах мира.

Недостатки: Текущие ограничения на строительство, которые вводятся государством для защиты климата и экосистемы острова от разрушения со стороны иностранных застройщиков. Отсутствует система регулирования рынка со стороны государства. Фактически все игроки предоставлены сами себе. За счёт этого и создаются условия для высоких доходов инвестора. Большой процент потери капитала среди новичков (до 50%).

Банковские ставки

Многие инвесторы выбирают привлечение заёмных средств от банков как защиту от посягательств со стороны правительства.

• Использовать заёмные средства бизнес может через 2–3 года после открытия (зависит от банка).
• Банк покрывает до 70% от стоимости залогового имущества заёмщика после независимой оценки.
• Максимальная сумма, которая может быть получена без залога эквивалента, 10 000 USD.
• Ставка кредита для целей строительства сейчас находится на уровне 7% годовых. Ставка кредита без залога находится в районе 11% годовых.
• Ставка ЦБ на момент написания статьи — 6,25% годовых.
• Ставка по государственным облигациям Индонезии — 6,25%–6,45% годовых.

Перед тем как инвестировать, убедитесь, что верно понимаете систему, — как обманывают девелоперы.

А также изучите правовые нормы защиты капитала инвестора на Бали (30–40 минут чтения) — защита капитала инвестора на Бали.

7 - «Особая» среда и начальные стадии зарождения большинства рынков

Отличия: В отличие от многих других стран, на Бали существует уникальная мультикультурная среда, где легко интегрироваться. Экспаты создают большую международную сеть поддержки для приезжих. Большинство услуг только в начальной стадии формирования и не встречают конкуренции.

Преимущества: Лёгкость в создании партнёрств и установлении контактов с другими иностранными предпринимателями. Лёгкий выход на рынок. Высокие ROI и рост спроса на услуги европейского и мирового качества.

Недостатки: Сложности с взаимодействием с местным населением и культурные различия, которые могут влиять на ведение бизнеса. Сильная власть коррумпированных чиновников, полиции и иммиграционной полиции.

Больше о недостатках именно «особой» среды на Бали читайте здесь — проверка иммиграции.

Если вам нужна помощь по открытию и сопровождению бизнеса на Бали, свяжитесь с нами — в Telegram или WhatsApp для быстрой коммуникации.

Или заполните форму ниже для получения бесплатной консультации по безопасному инвестированию, вложениям в недвижимость и по сопровождению сделок с недвижимостью под ключ.

Вместе сделаем жизнь на острове комфортной и легальной!

Если вы хотите безопасно зайти на рынок Бали — давайте созвонимся и разложим ваш план на этапы.