Как иностранцу купить недвижимость в Парагвае?

Вы узнаете, как иностранцу купить недвижимость в Парагвае: от рыночных трендов и стоимости жилья до трёх самых дорогих ошибок (покупка без юридической проверки, инвестиции в строящийся объект без проверки девелопера, покупка исключительно из-за низкой цены)

За последние десять лет экономика Парагвая росла в среднем на 3–5% в год, за исключением периодов засухи и пандемии. Государственный долг сохраняется на уровне около 35% ВВП — один из самых низких показателей в Южной Америке. Инфляция после скачков последних лет постепенно возвращается к целевому диапазону Центрального банка — около 3,5–4%.

Параллельно развивается рынок недвижимости. За десять лет стоимость жилья в лучших районах Асунсьона выросла примерно на 50–80%, а в отдельных районах Центрального департамента — более чем в два раза благодаря развитию инфраструктуры и активной жилой застройке.

Средняя стоимость нового жилья сегодня составляет:

• эконом-сегмент — от 800 до 1 200 USD/м²;
• комфорт-класс — 1 200–1 800 USD/м²;
• премиум — 2 000–3 000 USD/м² и выше.

Для сравнения, аналогичные объекты в Монтевидео, Сантьяго или Сан-Паулу стоят в 1,5–3 раза дороже.

Наибольшим спросом пользуются районы Villa Morra, Recoleta, Carmelitas, Ycuá Satí, Luque, San Lorenzo и San Bernardino. Последний остается одним из самых быстрорастущих курортных рынков страны.

Доходность долгосрочной аренды обычно находится в диапазоне 5–8% годовых, коммерческой недвижимости — 7–10%, однако реальные показатели всегда зависят от конкретного объекта, его расположения и качества управления.

Что будет происходить с рынком недвижимости дальше?

Большинство экономистов ожидают сохранения устойчивого роста экономики Парагвая в ближайшие годы. Продолжается развитие дорожной инфраструктуры, промышленности, логистических центров и жилищного строительства. Кроме того, страна продолжает заметно отставать по темпам экономического развития от соседних государств, а приток новых иностранцев и бизнесов благодаря лояльной системе налогообложения растет уже несколько лет подряд.

Это создает предпосылки для дальнейшего роста стоимости недвижимости, хотя темпы, вероятно, будут более умеренными, чем в предыдущие годы.

Наиболее перспективными направлениями остаются:

• квартиры бизнес-класса в Асунсьоне — сделки высокой степени риска;
• земельные участки в пригородах столицы — низкий риск и низкая стоимость;
• коммерческие помещения — средний риск и высокая стоимость;
• недвижимость в районах рядом с аэропортом, включая San Lorenzo и Luque;
• курортные зоны San Bernardino и Encarnación;
• земля аграрного назначения;
• складские и логистические объекты — средний риск и сравнительно низкая стоимость.

Три самые дорогие ошибки иностранных инвесторов

Покупка недвижимости в Парагвае может стать удачной инвестицией, если капитал имеет три основные характеристики:

• сумма инвестиции не превышает 20% свободного капитала;
• инвестиция рассчитывается на срок от 10 до 20 лет;
• объект приобретается для собственного проживания или долгосрочного сохранения капитала.

Если задача ваших денег — долгосрочное сохранение капитала, Парагвай может хорошо соответствовать этой цели.

Однако большинство серьезных финансовых потерь связано не с изменением рыночной стоимости объектов, а с ошибками, допущенными еще до подписания договора. Практика показывает, что многие иностранные покупатели, привыкшие к процедурам своей страны, недооценивают особенности местного законодательства и рынка.

Ниже перечислены три наиболее распространенные ошибки, которые могут привести к многолетним судебным разбирательствам, значительным финансовым потерям или полной утрате инвестиций.

Ошибка №1. Покупка без комплексной юридической проверки

Самая распространенная ошибка — считать, что достаточно осмотреть объект, ознакомиться с документами продавца и подписать договор у нотариуса.

На практике юридическая история недвижимости может скрывать проблемы, которые невозможно обнаружить без проведения полноценного Due Diligence.

Например, объект может находиться в залоге у банка, быть предметом судебного разбирательства, иметь задолженность по налогам или коммунальным платежам. Земельный участок может иметь ошибочные кадастровые границы, а дом — незарегистрированные пристройки или реконструкции. Иногда возникают наследственные споры, из-за которых спустя несколько лет после сделки появляются новые претенденты на имущество.

Особенно часто иностранные покупатели предполагают, что если продавец владеет недвижимостью много лет, документы автоматически находятся в полном порядке. На практике это далеко не всегда так.

Более того, у продавца иногда на руках имеется только старый договор купли-продажи без последующего официального переоформления объекта и внесения записи в государственный реестр.

Ошибка №2. Покупка квартиры в строящемся комплексе без проверки девелопера

Покупка недвижимости на этапе строительства часто выглядит наиболее привлекательной. Девелоперы предлагают минимальные цены на старте продаж, гибкие графики платежей и обещают рост стоимости объекта после завершения строительства.

Однако именно такие проекты несут максимальные инвестиционные риски. В Асунсьоне были случаи, когда крупные девелоперы не смогли завершить строительство или даже не приступили к реализации заявленных объектов.

Перед подписанием договора необходимо проверить не только сам объект, но и компанию-застройщика.

Следует обратить внимание на следующие вопросы:

• сколько проектов компания уже завершила;
• были ли задержки строительства;
• имеются ли судебные споры;
• кому принадлежит земельный участок;
• оформлены ли права на землю;
• получены ли разрешения на строительство;
• каким образом защищаются средства покупателей;
• предусмотрена ли ответственность за нарушение сроков строительства;
• что произойдет в случае банкротства девелопера.

Распространенной ошибкой становится покупка исключительно на основании красивой презентации, рекламного буклета или обещаний менеджеров по продажам. Такие покупки популярны, но именно они могут нести максимальные риски для инвестора.

Даже если строительство активно ведется, это не гарантирует своевременную сдачу объекта или отсутствие юридических проблем в будущем.

Ошибка №3. Покупка объекта исключительно из-за привлекательной цены

Рынок недвижимости Парагвая еще не настолько устойчив, как рынки более развитых стран региона. Из-за финансовых проблем продавцов действительно можно найти хорошие объекты по привлекательным ценам, однако низкая стоимость не всегда является преимуществом для инвестора.

Фраза «срочная продажа» часто становится главным аргументом для иностранного покупателя. При этом недвижимость, которая продается значительно дешевле рыночной стоимости, практически всегда требует дополнительной проверки.

Причины низкой цены могут быть законными — например, продавцу срочно нужны денежные средства. Но нередко за привлекательной стоимостью скрываются серьезные юридические или технические проблемы:

• судебные споры;
• незарегистрированные строения;
• ошибки или отсутствие документов;
• ограничения использования участка;
• долги по налогам;
• невозможность дальнейшего строительства;
• отсутствие необходимых разрешений;
• сложные наследственные вопросы;
• проблемы с подключением коммуникаций.

Еще одна распространенная ситуация — покупатель ориентируется исключительно на цену квадратного метра, не анализируя перспективы конкретного района.

Дешевый участок в районе без дорог, инженерной инфраструктуры и перспектив развития может оставаться дешевым многие годы. Для Парагвая этот риск особенно актуален.

Какие государственные органы участвуют в сделках

Самостоятельно проверить выбранный объект иностранцу в большинстве случаев сложно. Однако приведенный ниже перечень можно использовать для контроля действий нотариуса, юриста или агента по недвижимости.

В регистрации и регулировании сделок с недвижимостью в Парагвае участвуют следующие ведомства и специалисты.

Dirección General de los Registros Públicos (DGRP)

Главный государственный реестр недвижимости.

Основные функции:

• регистрация права собственности;
• регистрация купли-продажи;
• регистрация ипотеки;
• регистрация сервитутов;
• регистрация арестов и судебных ограничений;
• выдача выписок из реестра;
• проверка истории объекта.

Без регистрации в DGRP переход права собственности считается незавершенным. Именно запись в государственном реестре подтверждает нового собственника.

Servicio Nacional de Catastro (SNC)

Национальная кадастровая служба.

В кадастре проверяются:

• кадастровый номер;
• площадь;
• границы участка;
• планы;
• объединение и раздел земельных участков;
• кадастровая стоимость;
• соответствие технической документации.

Именно здесь выявляется множество проблем с фактическими границами участков и их соответствием зарегистрированным данным.

Municipalidad — муниципалитет

Каждый объект недвижимости относится к конкретному муниципалитету. В нем проверяются:

• задолженность по налогу на недвижимость;
• задолженность по муниципальным сборам;
• разрешения на строительство и реконструкцию;
• соответствие градостроительным требованиям;
• наличие нарушений строительных норм.

Обращаться необходимо именно в муниципалитет по месту расположения недвижимости.

Escribano Público — нотариус

Хотя нотариус не является государственным органом, он играет центральную роль в оформлении сделки:

• удостоверяет договор;
• проверяет личности сторон;
• готовит нотариальный акт;
• направляет документы на регистрацию;
• взаимодействует с государственными органами.

Нотариус удостоверяет и оформляет сделку, но не заменяет комплексную юридическую проверку объекта в интересах покупателя.

MEF — Ministerio de Economía y Finanzas

Через подведомственные структуры Министерства экономики и финансов осуществляются кадастровый учет, налоговый контроль и отдельные процедуры оценки недвижимости.

DNIT — Dirección Nacional de Ingresos Tributarios

Национальное налоговое управление используется при проверке:

• налоговой регистрации;
• отдельных налоговых обязательств;
• налоговых документов сторон сделки.

INDERT — Instituto Nacional de Desarrollo Rural y de la Tierra

Национальный институт сельского развития и земли участвует при покупке отдельных категорий сельскохозяйственных земель. Проверяются происхождение земли, ограничения использования, участие в государственных программах и статус участка.

MADES — Ministerio del Ambiente y Desarrollo Sostenible

Проверка в Министерстве окружающей среды требуется не для каждой сделки. Она может быть необходима при покупке:

• лесных земель;
• земель возле рек;
• участков на природоохранных территориях;
• земли под инвестиционные проекты, способные воздействовать на окружающую среду.

Если Вам необходима консультация по поиску недвижимости, проверке и сопровождению сделок в Парагвае, а также более детальный разбор вашей ситуации, свяжитесь с нашим менеджером — TELEGRAM или WHATSAPP ДЛЯ БЫСТРОЙ КОММУНИКАЦИИ.

Как иностранцу оформить недвижимость в собственность

Для оформления недвижимости в собственность иностранцу достаточно действующего заграничного паспорта. Однако на практике более надежной и удобной считается структура оформления с использованием парагвайской cédula.

Подробнее о получении cédula и резиденции можно прочитать в статье о ВНЖ и ПМЖ Парагвая.

Ниже приведен классический порядок регистрации сделки купли-продажи недвижимости. Его можно использовать как персональный чек-лист.

Шаг 1. Подготовка и согласование условий договора

Стороны согласовывают:

• цену;
• порядок расчетов;
• сроки передачи;
• ответственность сторон;
• гарантии продавца;
• перечень передаваемых документов;
• распределение расходов.

На практике собственник может попросить сначала заключить предварительный договор или черновик договора купли-продажи — contrato de compraventa. В нем покупателю предоставляется срок для проведения юридической и технической проверки объекта.

Шаг 2. Внесение предоплаты и подписание contrato de compraventa

Стороны подписывают документ у нотариуса. Нотариус удостоверяет намерения сторон, принимает документы на проверку и определяет сроки дальнейших процедур.

Шаг 3. Проверка объекта — Due Diligence

До подписания основного нотариального договора проводится комплексная юридическая проверка:

• право собственности;
• история перехода прав;
• ипотека и аресты;
• судебные споры;
• кадастровые данные, площадь и границы;
• налоговые задолженности;
• муниципальные обязательства;
• разрешения на строительство.

Шаг 4. Проверка продавца

Проверяются личность продавца, его право распоряжаться объектом, семейный статус, полномочия представителя и корпоративные документы, если продавцом выступает компания.

Шаг 5. Подписание нотариального акта и внесение остатка средств

Стороны подписывают документы у нотариуса. Нотариус удостоверяет подписи, оформляет нотариальный акт, проверяет комплект документов и готовит их для государственной регистрации.

Шаг 6. Уплата государственных пошлин и налогов

Оплачиваются регистрационные сборы, нотариальные услуги, государственные пошлины и иные обязательные платежи.

Размер расходов зависит от стоимости объекта и структуры сделки. Например, при покупке земельного участка стоимостью 25 000–50 000 USD дополнительные расходы на пошлины и сборы могут достигать 8–10% стоимости объекта.

Шаг 7. Подача документов в DGRP

Нотариус или уполномоченный представитель передает документы в Dirección General de los Registros Públicos для регистрации перехода права собственности.

Шаг 8. Регистрационная проверка

Это самый продолжительный этап сделки. Он может занимать 2–3 месяца, а при непрофессионально подготовленных документах — значительно дольше.

Регистратор проверяет законность сделки, комплект документов, соответствие сведений реестру и отсутствие препятствий к регистрации. При обнаружении недостатков выносится запрос на их устранение.

Шаг 9. Внесение записи в Государственный реестр

После успешной проверки в реестр недвижимости вносится запись о новом собственнике.

Именно внесение записи в Государственный реестр юридически завершает переход права собственности.

Если Вам необходима консультация по поиску недвижимости, проверке и сопровождению сделки в Парагвае, свяжитесь с нашим менеджером — TELEGRAM или WHATSAPP ДЛЯ БЫСТРОЙ КОММУНИКАЦИИ.

Какие документы получает покупатель после сделки

После завершения сделки покупатель обычно получает следующий комплект документов:

• нотариальный договор купли-продажи — Escritura Pública;
• геодезический или кадастровый план участка;
• подтверждение оплаты государственных регистрационных сборов;
• подтверждение уплаты налога на передачу недвижимости;
• документы об отсутствии задолженности по муниципальным платежам;
• зарегистрированный документ из Государственного реестра недвижимости, подтверждающий переход права собственности;
• официальную нотариальную копию договора на защищенном бланке Верховного суда.

1. Plano Georreferenciado de Inmueble

Геодезический или кадастровый план земельного участка.

Это официальный план, подготовленный лицензированным геодезистом и зарегистрированный в Национальной кадастровой службе. Он:

• подтверждает точные границы участка;
• фиксирует площадь и координаты;
• используется при регистрации права собственности;
• необходим при разделе, объединении или продаже земли;
• позволяет убедиться, что фактические границы совпадают с государственным кадастром.

2. Escritura Pública de Compraventa

Нотариальный договор купли-продажи недвижимости.

Основной юридический документ сделки, удостоверенный нотариусом. В нем указываются данные продавца и покупателя, описание недвижимости, стоимость сделки, основания возникновения права собственности и условия передачи объекта.

Документ подтверждает факт заключения сделки и является основанием для регистрации нового собственника в Государственном реестре недвижимости.

3. Liquidación de Inscripciones

Квитанция об оплате государственной регистрации.

Документ подтверждает оплату регистрационного сбора и является обязательным приложением к комплекту документов при регистрации перехода права собственности.

4. Factura del Impuesto a la Transferencia

Документ об уплате налога на передачу недвижимости.

Подтверждает начисление и уплату налога, возникающего при продаже объекта, а также исполнение налоговых обязательств, необходимых для завершения регистрации.

5. Comprobante de Pago Municipal

Подтверждение уплаты муниципальных налогов и сборов.

Документ, выданный муниципалитетом, подтверждает отсутствие задолженности или оплату обязательных местных платежей. Обычно он включает налог на недвижимость, муниципальные сборы и инфраструктурные платежи.

Документ снижает риск перехода задолженности к новому собственнику.

6. Toma de Razón – Transferencia de Inmueble

Свидетельство о регистрации перехода права собственности.

Это финальный документ Государственного реестра недвижимости. После его оформления новый владелец официально вносится в реестр.

• подтверждает завершение государственной регистрации;
• является официальным доказательством возникновения права собственности;
• подтверждает, что покупатель стал зарегистрированным собственником объекта.

7. Hoja de Seguridad Notarial

Нотариальный лист безопасности.

Специальный защищенный бланк Верховного суда Парагвая, на котором оформляется нотариальная копия договора. Он подтверждает подлинность документа, защищает его от подделки и используется при регистрации и хранении нотариальных актов.

Если Вам необходима консультация по поиску недвижимости, проверке и сопровождению сделок в Парагвае, свяжитесь с нашим менеджером — TELEGRAM или WHATSAPP ДЛЯ БЫСТРОЙ КОММУНИКАЦИИ.

Или заполните форму ниже для получения бесплатной консультации.

Если вы хотите безопасно зайти на рынок Бали — давайте созвонимся и разложим ваш план на этапы.